上海商住（上海商住两用公寓购买条件）

在股票圈子里，有“三不买四不卖”的法则。

对于上海买房，我们也有自己的“三不买四不卖”。

当然这个不能买的数字不一定是三，不能卖的数字也不一定是四。

上海哪些房子不能买？哪些房子最好捂住不要卖？

今天这篇文章就告诉你。

先说上海买房的三不买。

第一类不要买的房子，是学校不行的老破小。

老破小年头长了，无论是小区还是楼栋，整体看上去都是破破烂烂的，一眼望去就让人没有住的欲望。

说的夸张点，那堆烂砖头早就不值钱了。

但有些老破小还真不便宜，为什么呢？

因为学校好。

反过来推，如果学校不好，房子还不行，买它做啥？现在买了以后卖给谁？

就我自己的持有经验来看，无XQ老破小这几年的涨幅，也是远远跑输大盘的。

上海很多老破小，到现在都没有回到2017年的高点。

举个例子：

普陀甘泉宜川的宜川二村的两室一厅，2017年成交单价5.7万，2021年成交单价4.6万，四年过去不仅没涨还跌了。

就算考虑做低因素，最多不涨不跌。2017年买了这种房子的，就很亏。

这类房子的房产价值已经基本归零，居住生活质量是很低的，再没有别的资源附加的话，未来会很难出手。

另外甘泉宜川这个板块自身也很拉胯，遍地这种高龄老破小，交通也不便利。

杨浦中原也是类似的板块，开鲁x村，工农x村，大家买房尽量避开。

对于老破小这个产品，大家争议还是很大的。

其实很多人有屁股决定脑袋之嫌，因为它们手里真的有一套或者几套老破小。

那句话怎么说来着，你永远叫不醒一个装睡的人。

除了老破小外，老破大更加不能买，比如xx大厦这种90年代建的塔楼，面积大总价高，房子还老，即便地段不错，涨幅也是不灵的。

第二类不要买的房子，是商住公寓房。

商住公寓，就是那种产权只有四五十年的房子。

对于商住两用的公寓房，我以为经过了这么些年的市场教育，以及市面上各种大小V的“洗脑”，大家对它的观点会很一致：“坚决不能买”。

但没想到最近接连有三个人问我要不要买公寓房，这让我意识到不懂公寓房的人不在少数。

这三个人一个是没有上海房票。

一个是在手头有一些积蓄，但在上海买不起第2套房，就想买公寓房投资。

一个是手里预算不高，问我买一个工作附近的loft还是买一个偏远地区的住宅。

这三个人可以说是高度概括了商住公寓的目标群体：没有房票或预算不高的年轻人，手头有一些闲钱但不够买房的投资客。

还有人问我临港的公寓房能不能买，拜托，都跑到临港了，还要买公寓房？

实际上，基本上所有的住宅都比公寓房要好。

相比住宅，酒店式公寓有这么几个大问题：

一、属于商业办公产权，产权年限一般40-50年，比如项目2013年拿的地，如果40年产权，那么今年就只剩33年。

二、续期问题：公寓到期后会面临一笔不小的续期费用，要根据土地价格进行补缴，而住宅目前是免费续期的。

三、落户、学区问题：酒店式公寓不是住宅，买来不能落户、不能上学。

四、贷款问题：酒店式公寓不能办理住房按揭贷款，更不能用公积金，杭州这边是首付五成起，利率上浮1.1倍-1.2倍。

五、使用费用问题：酒店式公寓采用商水商电，比一般民用水电费贵多了，还不通煤气，物业费也是正常住宅的两倍以上。

最最严重的，是交易税费问题：酒店式公寓不像住宅，交易税费极高，包括：

增值税=差价的5%

附加税=差价的0.55%

印花税=总价的0.05%

土地增值税=差价的×30%到60%

个人所得税=差价的20%

契税=总价的3%

印花税=总价的0.05%

也就是说卖出后差价的50-80%是全部要缴税的！加上总价3%的契税，卖出时差价几乎是全部被税费吃掉的！

这就是为什么我一直不让大家不要买酒店式公寓的原因。

普通商住买不如租，年轻人千万别让一套商住堵住你未来资产增值的坦途。

第三类不能买的房子，就是远郊无地铁的房子。

金山、崇明就不用说了，这两个本质上是个大号的县城，完全享受不到上海市区资源的辐射。

除此以外，我说几个地方，大家打一下预防针：

宝山的月浦；

松江的小昆山、洞泾；

嘉定的徐行、安亭、外冈；

青浦的白鹤、香花桥、重固；

奉贤的金汇、海湾、奉城、青村、庄行、拓林；

浦东的合庆、泥城、书院、宣桥、新场、祝桥

这几个地方我们前两天的文章里有说到，都是五年不涨的，甚至一些房子还跌了不少。

背后的逻辑很简单，地方本来就很偏远，距离市中心普遍在30公里以上，如果还没有地铁，接盘侠很有限。

大家买房一定注意地铁这个因素，要知道即便是在大虹桥这样的强势板块，有地铁和没地铁的房子也会差很多。

接下来是上海买房的四不卖。

第一个不要卖的房子，是鹤立鸡群的房子。

什么意思呢？就是周边几公里都没有竞品，只有这个房子最高级，品质最好。

比如新静安的金茂府，就是典型的这种房子，这样的房子就很值钱。

不要怕有钱人少，这里是上海。

这类房子有个前提，总价不能错配太多，比如普陀的中鹰黑森林，就有点错配。

或者说你在外环外买个2000万的房子，也很错配。

第二类不要卖的房子，是大公司旁边的三房，尤其是小三房。

上海云集了各大世界500强知名企业，这些知名企业的员工，是上海买房的一大群体。

谁上班不喜欢住的离公司近点，但上海房价涨到今天，大家买房手里钱都是紧巴巴的。

小三房这类产品，面积不大，房间不少，功能齐全，是年轻白领的最爱。

所以大公司旁边的三房和小三房都会很抢手。

当然了，90平的小三房，肯定是有点局促的，但还是那句话，预算有限下的无奈取舍。

这里的“大公司”换个词也可以叫强势产业园区，比如张江的汤臣豪园，漕河泾旁边的古美万源城等等。

第三个不卖，是不卖稀有的景观房。

这个就比较好理解了，比如说黄浦江的江景房，或者能看到陆家嘴三件套的房子，这种房子未来会越来越少，价格也会越来越高。

因为景观资源是有限的，这种房子本质上是稀缺。

第四个不卖，是不卖上海的副中心和五大新城核心区的房子。

上海的发展多点开花，市区大力发展副中心，郊区的重点在五大新城，每个片区都有自己的核心产业，教育医疗等配套也是花了大力气的。

所以每个片区都会有一个自己的顶级地段，吸引这个片区最高端的购买力入住。

这里举个天津的例子，天津大家都知道，是近几年四大直辖市中房价最没存在感的地方，现在的均价在1.8万左右。

但它的和平区均价竟然高达6.7万，近几年天津房价跌了不少，和平区却逆势大涨，这就是购买力聚集核心区的力量。

最后，这个“四不卖”不是说真的不要卖，而是说这类房子有潜力，未来涨幅大。

如果你没有找到好的置换目标，安心拿着就是了。

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上海商住（上海商住两用公寓购买条件）

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