成都汇锦城（成都汇锦城房价）

最近华熙528取证，总价虽然低至400万左右，不管是倒挂数据（锦都参考价19918元/㎡）还是门槛（总价408万起），似乎都非常值得入手。

但其较为刚需的品质、奇葩的套型，让其后续进入二手房市场后流动性堪忧，这个层次的客群能够用500-800万买隔壁锦江天玺，但未必会认可价格更低的华熙528。

新房乏善可陈，但二手房成交却一路走高，最近LPR利率又下浮5%、单日成交量破历史记录。

而在1月，部分房东降价叠加春节前的一波行情，二手房单日成交量也突破1000套，打破了历年成交记录，日平均成交量也再次回到600套左右。

1月10日成交量数据（乐居网整理）

究竟二手房怎么买成了一个问题。关于区域和小区的选择，我们在月初已经有过非常详细的分析，感兴趣的可以再看看，这里就不再赘述：

太诱人！涨幅达460%，47个小区均可捡漏，成交一夜回到2年前……

今天我们想从二手房的“流动性”，这个大家关注不多的角度，来聊一聊成都流动性最好的小区有哪些，对我们买房又有哪些借鉴意义。

和多数人的直觉相反，卖得最好的二手房并不是最热门的区域，既不在高新南，也不在五城区，而是相对比较冷淡的近郊区。

我们拉了最近90天数据，还发现在成交排前100的小区中，属于主城区的其实不到10%，成交排名前三的小区，全部都在近郊或天府新区。

大家应该发现了，这100个卖得最好的小区，都具备一些共性：

1、多数在近郊区发展相对成熟，有地铁或大型商业支撑的地段

2、整体价格要明显低于5+2区域，涨幅明显低于主城。

3、产品以套三为主，主要套型80-100㎡左右最受欢迎。

也就是说，主城区虽然是价值高地，但很多二手房也面临有价无市的困境，地段、配套上的优势并没有转化为成交上的优势。

头部板块0成交并非新鲜事，不少网红级优质小区，挂牌价虽然很高（指成交参考价之前），但成交并不旺盛。

图源链家（往期数据）

近郊则恰恰相反，虽然涨幅不大，地段上也不如五城区，但成交却普遍比较活跃。

在近90天成交量最大的房源中，排名前三的小区派克公馆、南湖国际社区（行政区属于双流，限购区属于天府新区）、蓝光圣菲TOWN城都是近郊小区。

对于因为无刚需资格的二套购房者，在预算无法上车主城的情况下，近郊核心地段其实也可以考虑作为一个备选渠道。

很多人认为，近郊区成交量的火爆，一定是归因于价格这个单一维度。

不过五城区同样也有总价很低的小区，比如万达锦华城、东立国际花园等，这些项目总价在200万以内都可以买到，但成交量并不活跃。

图源链家

所以除了价格，现在的购房者更关注品质和舒适度，市场在改善化，购房者本身其实也在改善化。

五城区的二手房在低于200万以后，很多小区都有硬伤。

比如万达锦华城，居住体验就和公寓类似，有很多住改商的住户；而东立国际花园梯户比过高，面积过小也不宜居。

近郊区市场至少提供了一种可能性，能够兼顾配套、价格、产品的均衡性，不追求某一个单独指标优秀。

上面成交量最大的三个小区，其实也很契合目前近郊购房者的需求：楼盘体量大、单价总价都不高、发展比较成熟。

三个楼盘可买到的套型也比较丰富，主要还是实用型套二、套三为主，和当下刚改、刚需的需求一致。

品质上而言，三个楼盘都是及格线上的水平，好在整体体量较大，小区内部绿化环境、外立面都不算过时，至少对刚改而言是可以接受的。

小区内部实景图（图源网络）

另外，新房市场的变化也是近郊成交量激增的一个重要原因，还是以这三个楼盘为代表，周边新房价格水涨船高，没有倒挂，也在倒逼购房者考虑二手房。

如果是因为二套普通资格被迫外溢，也建议不要只盯着主城核心区域，一方面是因为主城供应不多，另外竞争也相对激烈，低价地新房没有太大等待的必要。

一些近郊区核心地段，成交量较大的小区，持有成本相对不高，完全可以作为家庭二套考虑。

首先，投资有一个铁律：风险、流动性、收益三者不可兼得，最多满足两个要素。

房产投资还有个特殊性在于，以往整个市场是上升期，大部分人都是追高收益，对流动性和风险重视不足。

甚至很多新手在买房决策上都有两个误区：

要么盲目“打新”，选择一些概念板块，或者新区域，甚至选择某些城市边缘板块。

要么盲目追高，选择明显透支房价的板块，或者一些溢价空间较大，但稀缺性不足的墅类、公寓类产品。

但楼市现阶段已经进入下行通道，过去进攻型的投资策略杠杆太高。现在更建议把风险控制、流动性重视起来。

主城相对稳健，但成交周期普遍都比较长，在转手之前，实际上很多人赚的是“纸面财富”。

以站位较高的高新南为例，成交量就并不高，成交最多的小区美洲花园棕榈湾三个月也只有35套解套成功。

美洲花园棕榈湾成交数据（图源好好选房）

很多核心区域二手房价格都有所回调，近郊区优质产品在下一轮有可能补涨，核心区涨幅过大的房源很可能要下调以出货。

比如大源汇锦城，在去年就经历了一次30%以上的价格回调，如果是中途购入，算上持有成本，收益可能并不会比近郊某些优质房源高。

数据来源于好好选房小程序

相对而言，近郊区的优势在于房价相对稳定，对市场的敏锐度不高，炒作投机的氛围也明显比主城更弱。

对于手头资金量在50-70万左右，只有二套普通资格的人，主城新房基本无处下嘴，完全可以在二手房市场上淘笋。

总结一下，不管自住还是投资，都不要只看到收益，喝汤的人很多，挨打的人更多，所有的暴利或者便宜，暗中都标明了价格~

成都汇锦城（成都汇锦城房价）

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