苏州环球188（苏州环球188地铁几号出口）

买房，学区实在没办法绕开这个话题。

我们来看一下：

苏州学区房单价3-6w，最高单价8.6w；

深圳顶级学区房最高单价32w/㎡；北京顶级学区房最高单价达26w/㎡；南京顶级学区房最高单价10.3w/㎡；杭州学区房最高单价11w/㎡…

再拿苏州最近的一波高潮为例，18年下半年到19年上半年，率先领涨的就是园区、狮山核心的学区房，足以看出学区房的溢价能力，非同一般。

那么在今年受疫情影响下，园区、姑苏区、新区顶级的学区房又表现的如何呢？

园区

提到园区的学区房，最受家长们关注的，那一定是星海和星湾的小学和中学了，作为园区的公立顶级学校，经常被人吐槽香是真的香，但贵也是真的贵！

TOP1：星海小学+星海实验中学

从最新的施教区划分来看，同时拥有两大学区的则有新馨花园、宜家公寓、苏都花园、师惠花苑、映象花苑、白领公寓、环球188、四季新家园、加城花园、苏信大厦、湖左岸、东方之门、嘉怡苑、翠湖雅居、澜韵园、东方春晓、馨湖园和晋园别墅等等。

其中新馨花园、苏都花园、映象花苑、加城花园、湖左岸、翠湖雅居、澜韵园、馨湖园环比上月挂牌均价降低，降幅最大的是新馨花园，达1.18%；师惠花苑、白领公寓、环球188、四季新家园、嘉怡苑、东方春晓、晋园别墅环比上月上涨，最高达2.27%。

此外，这几个小区挂牌价在5.2-10万左右，成交价在3.7-8.6万/㎡，近90天成交卖的最好的是新馨花园，共计4套。

可以看到，园区顶级的学区房成交价已经高达8.6万/㎡了，价格已经不是普通人能高攀的起的了。

目前这几个小区二手房房源较充足，共计403套，对于买房者来说，如果只考虑学区，总价400万左右，师惠花苑和映象花苑有很多小面积房源可供选择，600w可以考虑新馨花园、嘉怡苑的小面积户型。

TOP2：星湾小学+星湾实验中学

从最新的施教区划分来看，同时拥有两大学区的则有中茵皇冠、湖畔花园、沁苑小区、玲珑湾花园、中海花园、和风雅致花园、新未来花园和中锐星汇生活广场等等。

其中湖畔花园、沁苑小区，降幅最大的是沁苑小区，达2.3%；中茵皇冠、玲珑湾花园、和风雅致花园、新未来花园、中锐星汇生活广场环比上月上涨，最高达0.51%。

此外，这几个小区挂牌价在5-7.2万左右，成交价在3.0-7.2万/㎡，近90天成交卖的最好的是新未来花园，共计17套，其次是玲珑湾花园，共计10套。

姑苏区

姑苏区的沧浪实验小学+振华中学，是家长们心目中的顶级双学区。

除了沧浪实验小学对应的是振华外，还有平直小学对应的也是振华。虽然平直热度没有沧实小，但是由于初中是振华，所以家长的重视程度不低于前一个双学区。

TOP1：沧浪实验小学+振华中学

从最新的施教区划分来看，同时拥有两大学区的则有嘉园、十全小区、网师花苑、南石皮弄、百步街小区等等。

其中嘉园和网师花苑、南石皮弄环比上月挂牌均价降低，降幅最大的是嘉园，达3.01%；十全小区、百步街小区环比上月上涨，达1.01%。

此外，这几个小区挂牌价在4.4-5.1万左右，成交价在2.8-5.4万/㎡，相较于园区辣眼的价格，姑苏区的顶级双学区价格则显得友好不少。

目前这几个小区正在出售8套，对于想给孩子提供好的学习环境，预算有限的家庭来说，也可以考虑买个小面积的学区房作为过渡。

TOP2：平直实验小学+振华实验中学

从最新的施教区划分来看，同时拥有两大学区的则有养蚕里新村、苏医新村、木杏新村、玉兰新村等等，其中养蚕里新村卖的最好，近90天共售出9套。

从统计的结果来看，苏医新村、木杏新村、玉兰新村环比上月挂牌均价降低，降幅最大的是玉兰新村，达1.74%；养蚕里新村环比上月上涨，达0.49%。

目前这几个小区二手房房源非常充足，共计155套，均为老小区，且目前在售的也多为小户型房源。

对于想给孩子提供好的学习环境，预算有限的家庭来说，可以多多关注这几个小区。

高新区

新区狮山能够异军突起，最主要也是因为好的学区加上商业+地铁等配套。

房观此前也去狮山实探过二手房市场，从中介门店那了解到，二手房成交就以学区成交为主。

其中，新区的顶级学区房就是新区实验中学和高新区实验小学，其中金山路校区口碑最好。

1.苏州新区实验小学（金山路校区）+苏州新区实验中学（金山路校区）

/学区划分

从最新的施教区划分来看，同时拥有两大学区的则有荷澜庭、锦昌苑、锦华苑、姑苏花苑、狮山新苑、和乐家园、狮山花苑等等。

这几个小区挂牌价在3.5-6万左右，成交价在3.3-6.2万/㎡，其中狮山新苑和和乐家园卖的最好，近90天售出4套。

从统计的结果来看，姑苏花苑、和乐家园、狮山花苑环比上月挂牌均价降低，达0.34%；荷澜庭、锦昌苑、锦华苑、狮山新苑环比上月上涨，最高达0.42%。

目前这几个小区正在出售185套，房源充足。

其中狮山新苑和和乐家园有一些小面积房源在售，总价400万左右可以拿下；荷澜庭和锦昌苑房源较充足，不过这两个小区在售房源最小也要106平，总价最低500多万，适合手上资金充足的买房者。

2.苏州新区实验小学（珠江路校区）+苏州新区实验中学（金山路校区）

/学区划分

从最新的施教区划分来看，同时拥有两大学区的则有荷澜庭、时代天街、山景玉园等等，均为较新的小区。

这几个小区挂牌价在5.4-6万左右，成交价在3.2-6.5万/㎡，其中山景玉园卖的最好，近90天售出3套。

从统计的结果来看，山景玉园环比上月挂牌均价降低，达1.94%；荷澜庭、锦昌苑环比上月上涨，最高达0.95%。

目前这几个小区正在出售60套，房源充足，靠近狮山板块的商业核心，交通商业都十分方便，所以想要争取这一校区的购房者至少准备650w，这样才能稳妥拿下。

苏州顶级学区房不香了吗

可以看到，作为苏州顶级双学区的这些小区，并没有想象中那么好卖，甚至有不少小区价格开始回落，房观简单分析了一下。

1、受疫情影响，二手房整体带看量、成交量有所下降

今年前三个月受疫情影响，对手中多余的房产进行降价抛售，引起了一波跟风抛售，二手房挂牌量的急速增长的同时，价格也有所回落，将房子挂出低价出售，不少买房人观望情绪浓厚。

2、新房库存激增，冲击二手房市场

今年，新房库存迎爆发式激增，创下历年新高，截至目前六大区新房库存量已经突破6.79万套，对于二手房市场产生一定冲击。

加上，由于新房限价的原因，价格又低于二手房，那么会让更多买房人选择新房，因此二手房成交量减少，没有出现回升。

3、二手房五年限售、园区九年一学位，成交周期拉长

724新政后，二手房限售五年，加上园区调整至“九年一学位”。

一方面，二手房限售五年，很多投资客不敢再投资二手房，退出市场后，需求突然下降，会造成买家跟风观望，导致成交量下滑，于是二手房就有了议价的空间；

另一方面，园区由“五年一学位”调整为“九年一学位”，直接拉长了成交周期，由于需要等待较长周期才能再次使用学区，二手学区房流动性自然会减少。

从目前整个市场行情也能看出，大量的投资客群被挤压出去，将学区房重新回归自住需求。

4、教育集团化，削弱学区房带来的优势

今年以来，苏州全面实施集团化办学，园区的星海教育集团、吴江区三大教育集团、吴中区八大教育集团、高新区九大教育集团、姑苏区十大教育集团等名校不断扩容。

虽然挂牌并不意味着教学质量的完全同步，但还是会一定程度上影响购房者的心理，削弱学区房带来的优势。

至于明年学区房会如何呢？

我们来看一下，最新狮山双学区本部的一套二手房，一个拆迁小区，62平，成交单价高达6万/㎡，可见优质学区房的价格还是非常坚挺的，确实在慢慢回升了。

加上最近苏州二手房成交量明显有了起色，紧接着马上迎来传统的金三银四，学区需求正在逐步释放，开年或许还会迎来一波小阳春。

最后，对于学区房，你是怎么看呢？欢迎在底部留言和我讨论。