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幸福里踩盘团出品

80年代的老小区？杂物乱堆，私搭乱建，卫生堪忧，种种脏乱差的画面在幸福里好房测评官脑中浮现。踩盘之前网上查了查，惠新北里二号院居然有很多好评，说“小区虽然老旧一些，但是居民素质高，不脏不乱，居住舒服”。测评官顿时来了精神，不顾酷热天气来踩盘。

刚进小区门，一位七十多岁老大爷叫住了测评官。“小伙子是来我们小区看房吧？”大爷热情介绍起来：“我是朝阳区教委退休职工，小区里面基本都是我们教育系统的同事。我们小区虽然老旧一些，但是环境很好，生活非常方便，周边啥都有，公园、大学、医院，特别是离医院非常近，对我们这些老年人来说特方便！”大爷对小区的热爱之情溢于言表，也深深感染了测评官，今天就带大家熟悉下这个老公房小区！

小区感受

1、小区亮点

亮点一：居民素质高，邻里关系和睦

惠新北里二号院是朝阳区教委的家属院，居民都是教委系统的教职工，整体素质高，互相又比较熟，邻里关系非常和睦，形成了非常好的小院文化。所以，测评官这外来人，坐在门口的大爷立刻就认出来了。除了那位大爷，小区的收发室是一对夫妇常年值守，对小区的人也都很熟悉。看到测评官在拍照，他们马上来问问是什么事情，非常尽职尽责。测评官就和他们聊了几句，得知他们是外地来京，已经在这里好多年了，“小区居民都很好，在这里感觉很安定”，非常朴实的两口子。

走进小区，门口的黑板报、车棚旁边悬挂的居民创作的字画让测评官眼前一亮，这些细节展现了小区居民较高的文化素养和热爱生活的态度，让小区充满了文化气息。

亮点二：小区总体规整，环境整洁

小区一共3栋楼，每栋楼都是坐西朝东方方正正的，3栋楼南北并列排布成一条线非常对称。所以给测评官的直观感觉整个小区很方正、很规整，特别舒服。不像很多老小区，楼的形状非常怪，W型、L型、U型，而且楼栋分布也不对称，非常凌乱，走在小区里就感觉气流不畅有死角、非常不舒服。

另外，小区特别干净，地面没有垃圾、尘土，垃圾桶干净、没有满冒，公共区域也没有杂物堆放。在很多老小区，杂物堆放是很普遍的现象，导致感官很差。惠新北里二号院，没有杂物堆放，没有违法建设，没有地桩地锁，环境非常整洁。

亮点三：周边配套齐全生活方便

小区的地段特别好，文化氛围浓，商业、医疗配套齐全。

一是文化氛围浓。小区东南斜对面就是对外经济贸易大学，北侧是北京劳动保障职业学院、西侧是中国艺术研究院。小区附近的街道上，测评官看到很多年轻的学生三五成群、有说有笑，青春逼人让整个街道和社区也跟着年轻起来。

二是商业繁华。测评官对小区周边的配套印象深刻，非常喜欢！出小区北走400米是小营珠宝城，走500米小营路商街，走700米就是华堂商场。对了，小营珠宝城有北京最后一家钱柜KTV。提起钱柜，满是学生时代的回忆。

三是就医方便。实地看了周边的医疗配套后，测评官真正感受到了大爷说的去医院方便。小区向南步行1.2公里就能到中日友好医院的挂号大厅。另外两家三甲医院，北京中医药大学第三附属医院、安贞医院也在3.2公里范围内。就医方便，这点对老年人特别好。

2、小区槽点

槽点一：楼龄偏老，影响买房贷款

测评官把附近的小区都逛了一下，惠新北里二号院相对周边建成年代较早，而且是砖混板楼，没有电梯。楼龄老这一点非常影响贷款，尤其是公积金贷款，因为楼龄越大相应贷款年限越少，相应月供越多，购房压力就越大。而小区主要是刚需客户，对月供比较敏感。因此，一定程度会影响房屋后续出售。

槽点二：整体临街，会有噪音影响

小区的每栋楼都是坐西朝东，3栋楼南北并排成一条线，东向都紧邻惠新东街，因此有一定的噪音影响。测评官通过实际体验，和附近的大主路相比，惠新东街车流量少一些、车速慢一些，声音相对小，购房者需要留意这点，看看自己能不能适应。

槽点三：小区规模小，自身配套设施欠缺

一般来说，小区体量不大不小是最好的，大的混乱难管，小的不成体系。就惠新北里二号院小区来说，测评官只能说体量太小了。

首先，是空间狭小。由于小区整体东西朝向，且仅有的三栋楼并排分布，小区内只有有限狭长的空间，这就导致三个问题：一是，绿化基本没有。小区里只有几个小花坛，种植了一些简单的花草。

二是，没有休闲场所。小区里只有一些椅子，平时休闲活动需要去小关奥林匹克文化广场，距离小区600多米。三是，停车困难，小区里只能停20辆左右车，而且还要挤在一起单向通行，进出都很不方便，其他车辆只能马路路侧停车或者周边停车场解决。

幸福说

经过一天的踩盘，测评官对惠新北里二号院有了更深入的了解，整体来说优缺点都非常明显。

值得推荐的有四点。第一，整体有单位公房社区氛围，文化氛围浓厚，邻里关系和谐。第二，小区比较规整，小板楼居住密度不大。第三，小区虽然没现代化的物业管理，但公共区域的卫生清洁，垃圾清运及时；基本设施完好，单元门需刷卡进入，有公共自行车棚。第四，小区地理位置优越，周边文化、商业、医疗配套十分成熟，给小区居民带来了很大便利。

小区最大弊端还是楼龄偏老影响贷款，且没有电梯，另外整体临街有一定噪音影响，从而影响了居住体验。从整体价格来看，根据幸福里App显示2021年7月小区挂牌均价在7.4万/㎡左右，很大程度上是地段和楼龄的体现。

如果预算有限，对小区环境和楼龄要求不是很高，但更关注居民素质、周边配套，且通勤距离可接受的年轻人，惠新北里二号院是北部中心城区可以关注的上车楼盘。另外，周边有三座三甲医院，给父母买养老房的也可以关注，但还是要尽量选择低楼层。

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