南京安怀村（南京安怀村菜市场）

上周三（8月7日），南京楼市迎来一场地价大降的土拍，迈皋桥宅地价较区域内最高地价，降了6361元/㎡；江宁大学城地价较区域内最高地价，降了5729元/㎡；紫东龙潭地价较区域内最高地价降了2019元/㎡……

总之，在那场土拍里，能够明显感受到南京土地市场的一股寒意。如果仅以一场土拍降温就说南京土拍凉凉，也许有点为时过早，所以就在本月底（8月29日），南京又有12幅地块将集中出让，这场土拍成色如何，或将更令人期待！

在月底出让的12幅地块中，其中多幅备受市场关注，今天掌柜君实探了城北小市G49、燕子矶G50两幅重磅地块，将这两幅地块的现状以及周边配套情况与大家分享。

01

小市G49：双线地铁环绕，旁边二手房成交价近4万/㎡

出让公告显示，小市G49地块是鼓楼区小市街道起重机械厂地块，东至规划道路，南至规划安怀东路，西至南京华宏（集团）有限公司等，北至规划北固山路。

该地块总用地面积46886.55㎡，出让面积43707.57㎡，用地性质为二类居住用地，容积率1.01≤R≤2.8，限高60米，起拍总价24.2亿，最高限价35亿，起拍楼面价19774元/㎡，最高限价28599元/㎡。

掌柜君从地铁3号线小市站2号口出来，沿着和燕路-安怀村路-安怀东路，步行大约1200米，来到小市G49地块所在处。

实探发现，G49地块紧邻安怀东路，地块整体比较方正、平整，上面长满了杂草，素质十分不错。开发商拿地之后基本不用平整，就可直接开工建设。

站在地块内部四周环顾，东边是2015年建成的较新小区——复地新都国际，西边是汽轮七村小区，南面隔着一条安怀东路是安怀新村以及在售楼盘葛洲坝招商紫郡蘭园。

配套方面，该地块周边生活配套成熟，居住氛围浓厚，多以老小区为主，社区底商、小饭馆、小型诊所等应有尽有。交通出行上，G49地块紧邻地铁1号线、3号线，距离1号线红山动物园站的距离和距离3号线小市站的距离差不多。总体来说，地铁出行相对便利。

周边新房市场，G49地块附近有两家在售楼盘，分别是葛洲坝招商紫郡蘭园和纯新盘鼓印蘭园。目前紫郡蘭园仅剩23号楼一栋待售，预计8月下旬加推，售完即收官，项目前期精装均价36900元/㎡。不过，有小道消息称，该盘收官加推，均价预计涨3000元/㎡，估计即使涨价仍不愁卖。

自2017年2月至今，葛洲坝招商紫郡蘭已经开盘8次，几乎每次都是开盘即售罄，最近一次开盘，更是创下中签率8.5%的新低，当天“时光”。

而上个月刚公开售楼处的纯新盘鼓印蘭园，是由葛洲坝和阳光城两大房企联手打造，楼面价22413元/㎡。该项目共打造6栋楼，预计8月底9月初首次开盘，推出3、5、6号楼，户型面积127、130、143㎡，共258套精装房，放风价4万/㎡。

二手房方面，G49地块周边老小区较多，年代较新的品牌二手房小区只有复地新都国际。

据链家网显示，目前复地新都国际二手房挂牌均价为39576元/㎡，该小区最近的一次成交是在今年7月12日，一套户型面积约100㎡房源，成交单价39941元/㎡，总价400万。

综合周边新房和二手房价格来看，G49地块上市房价超4万+/㎡，基本没有悬念。现在，最让人期待的是，这幅地块地价能否超过鼓印蘭园地价，甚至直逼最高限价。有业内人士猜测，深耕小市的葛洲坝极有可能参与G49地块的争夺。

G49地块出让条件：

（1）地块须配建基层社区中心一处，具体要求如下：社区卫生服务站，建筑面积不小于300平方米；文化活动室，建筑面积不小于600平方米；体育活动站，建筑面积不小于200平方米；基层社区党群服务中心，建筑面积不小于1000平方米；社区警务室，建筑面积不小于60平方米；居家养老服务站，建筑面积不小于150平方米；公厕，建筑面积不小于100平方米；以上配套设施共2410平方米须由鼓楼区政府出资委托竞得人建设，建成后移交鼓楼区政府（或其指定单位），须与住宅项目同步规划、同步建设、同步验收，设计方案应征求鼓楼区政府的同意意见，所对应土地按划拨方式供应，出让面积据实核减。建设费用经第三方审计机构确认后，由鼓楼区政府支付给竞得人。

（2）地块须配建建筑面积不小于2000平方米的净菜超市（菜市场），应布置在地上一层，须与住宅项目同步规划、同步建设、同步验收，设计方案应征求鼓楼区政府的同意意见。

（3）该地块装配式建筑面积比例100%，住宅建筑单体预制装配率≥50%，公共建筑单体预制装配率≥40%，100%实行全装修和成品交付。

（4）地块竞价达到最高限价时停止竞价，改为在本地块内竞争人才房建筑面积，面积最多者竞得。人才房建成后无偿移交给鼓楼区政府。

02

燕子矶G50：燕子矶滨江CBD定制地块 买家基本确定

和小市G49地块不同的是，燕子矶G50地块这幅二类居住&商办混合用地，基本确定是一幅定制地块，将打造燕子矶滨江CBD。

根据出让公告，燕子矶G50地块是栖霞区燕子矶街道滨江商务区一期地块，东至十里长沟，南至太新路，西至嵩山路，北至燕津大道。

该地块总用地面积120963.21㎡，出让面积地上104091.48㎡，地下3093.6㎡，用地性质为包括二类居住用地和商办混合用地，综合容积率4.05，起拍总价34.5亿，最高限价50亿，起拍楼面价8184元/㎡，最高限价11860元/㎡。

通过现场实探，掌柜君发现G50地块南侧紧邻保利国际社区，地块占地面积较大，内部已经整理平整，东侧还是待拆迁的民房。

与G50地块隔着一条燕园路的是燕子矶板块地王项目——公园世纪，该盘前身是安居G01地块，楼面价23800元/㎡，现房销售。目前该项目正在如火如荼建设中，部分楼栋外立面已经开始装修。

除了公园世纪、佳兆业天御以及金科G33三大高价地现房销售项目外，就在今年7月3日，距离G50地块约300米左右的燕子矶G37地块，经59轮竞价，被华侨城以37.3亿元的总价摘得，楼面价17539元/㎡，溢价率18.41%，另需配建10650㎡的人才房，实际楼面价成本近2万/㎡。

实际上，在G50地块挂牌出让不久前，有网友在网站上发布了关于燕子矶滨江商务区一期的建设协议，引发网友热议。同时具体协议内容也随之曝光。

（文件部分截图）

协议文件中明确表明，燕子矶滨江商务区一期地块中的D地块将建设一座高度250至300米的超高办公楼，作为燕子矶新城的地标性建筑。这与即将出让的G50地块挂牌条件中的一条完全相符。

换句话说，燕子矶新城滨江商务区CBD一期地块就是待拍的G50地块。此前微博@辉哥小百科也曝光了燕子矶新城滨江商务区规划方案效果图，共有以下两个版本。

早在去年9月13日，在商旅文栖霞发展大会暨重大项目签约仪式上，宝能集团签约燕子矶新城，拟投资300亿元建设燕子矶滨江商务科技城，包含科技园、文旅、金融大厦、燕子矶老镇开发。

显而易见，“待嫁”的燕子矶G50地块，就是宝能打造滨江商务城的定制地块。

G50地块出让条件：

（1）该地块不接受联合竞买。

（2）地块须配建建筑面积不小于7300平方米的租赁住房，由竞得人建成后自持，用于出租居住，只租不售，不得分割转让，不得分割抵押, 遵守国家及南京市租赁管理政策相关要求。地块竞价达到最高限价时停止竞价，改为在本地块内竞争自持租赁住房建筑面积，面积最多者竞得。

（3）D分区内须建设一幢地上高度250至300米的办公楼，作为燕子矶新城的地标性建筑。

（4）C、D分区中，办公用房建筑面积不得小于C、D分区总计容建筑面积的60%，且其中不小于7万平方米的办公用房须由竞得人自持，不得销售，不得转让。

（5）该地块装配式建筑面积比例100%，住宅建筑单体预制装配率≥50%，公共建筑单体预制装配率≥40%，住宅建筑100%实行全装修和成品交付。

（6）竞得人须在成交后十个工作日内与栖霞区人民政府签订《地块投资发展协议》。

结语：

小市G49地块和燕子矶G50地块，一幅是纯住宅用地，一幅是燕子矶滨江CBD一期用地，都堪称重量级地块，尤其是小市G49地块，到底会吸引多少家房企竞争，最终又会花落谁家，我们拭目以待。