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《中级经济法·买卖合同》买卖双方当事人的权责

出卖人的权责

交付标的物或者交付相关单证，按约定的期限、按约定的地点、按约定的质量要求、约定的包装方式交付标的物，保证标的物的价值或者使用效果，或如实告知标的物瑕疵等义务

质保金
买受人依约保留部分价款作为质量保证金，出卖人在质量保证期间未及时解决质量问题而影响标的物的价值或者使用效果，出卖人主张支付该部分价款的，人民法院不予支持

修理费
买受人在检验期间、质量保证期间、合理期间内提出质量异议，出卖人未按要求予以修理或者因情况紧急，买受人自行或者通过第三人修理标的物后，主张出卖人负担因此发生的合理费用，人民法院应予支持

从给付义务
出卖人没有履行或者不当履行从给付义务，致使买受人不能实现合同目的，买受人可以主张解除合同

排他义务
出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但买受人订立合同时知道或者应当知道第三人对买卖标的物享有权利的，出卖人不承担该义务

瑕疵担保责任
当事人约定减轻或者免除出卖人对标的物瑕疵承担的责任，因出卖人故意或者重大过失不告知买受人标的物瑕疵的，出卖人无权主张减轻或者免除责任

买受人在缔约时知道或者应当知道标的物质量存在瑕疵，主张出卖人承担瑕疵担保责任，法院不予支持，但买受人在缔约时不知道该瑕疵会导致标的物的基本效用显著降低的除外

买受人责任：按约定数额付款、按约定地点付款、按约定时间付款

孳息归属（当事人另有约定的除外）
产生于标的物交付之前：归出卖人
产生于标的物交付之后：归买受人

分期付款
分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的1/5的，经催告后在合理期限内仍未支付到期价款的，出卖人可以请求买受人支付全部价款或者解除合同

出卖人解除合同的，可以向买受人请求支付该标的物的使用费

对质量不合格标的物的处理
未付款的情况下
标的物质量不符合约定，买受人请求“减少价款”，人民法院应予支持

当事人主张符合约定的标的物和实际交付的标的物按交付时的市场价值“计算差价”，人民法院应予支持

价款已经支付情况下
买受人主张“返还”减价后多出部分价款的，人民法院应予支持

所有权保留【只适用动产】

适用
当事人可以在买卖合同中约定，买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物所有权属于出卖人

登记对抗
出卖人对标的物保留的所有权，未经登记，不得对抗善意第三人

取回标的物
取回的标的物价值显著减少，出卖人要求买受人赔偿损失的，人民法院应予支持
【提示】
出卖人可以与买受人协商取回标的物；协商不成的可以参照适用担保物权的实现程序
出卖人请求取回标的物，符合民法典规定的，人民法院应予支持；买受人以抗辩或者反诉的方式主张拍卖、变卖标的物，并在扣除买受人未支付的价款以及必要费用后返还剩余款项的，人民法院应当一并处理

可以行使取回权的情形：
未按约定支付价款的
未按约定完成特定条件的
将标的物出卖、出质或者作出其他不当处分的

不能行使取回权的情形：
买受人已经支付标的物总价款的75%以上
第三人已经善意取得标的物的所有权或者其他物权

标的物的回赎
出卖人取回标的物后，买受人在双方约定的或者出卖人指定的回赎期间内，消除出卖人取回标的物的事由，主张回赎标的物的，人民法院应予支持

买受人在回赎期间内没有回赎标的物的，出卖人可以另行出卖标的物

出卖人另行出卖标的物的，出卖所得价款依次扣除取回和保管费用、再交易费用、利息、未清偿的价金后仍有剩余的，应当返还原买受人
如有不足，出卖人要求原买受人清偿的，人民法院应予支持
但原买受人有证据证明出卖人另行出卖的价格明显低于市场价格的除外

试用买卖

使用费

试用买卖的当事人没有约定使用费或者约定不明确，出卖人主张买受人支付使用费的，人民法院不予支持（如无约定，无偿使用）

风险承担
标的物在试用期内毁损、灭失的风险由出卖人承担

视为购买
试用期届满，买受人对是否购买标的物未作表示
试用买卖的买受人在试用期内已经支付部分价款
在试用期内，买受人对标的物实施了出卖、出租、设定担保物权等非试用行为

不属于试用买卖
买卖合同存在下列约定内容之一的，不属于试用买卖：
约定标的物经过试用或者检验符合一定要求时，买受人应当购买标的物
约定第三人经试验对标的物认可时，买受人应当购买标的物
约定买受人在一定期间内可以调换标的物
约定买受人在一定期间内可以退还标的物

商品房买卖合同（仅适用一手房）

商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

商品房销售广告的性质

要约邀请
一般情况下，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请

要约
出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约

该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，仍属于合同的组成部分，一旦违反，应当承担违约责任

商品房预售合同的效力

出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效

如无约定，备案登记不影响合同效力
当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持
当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外

解除权的行使

因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持

因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持

除当事人另有约定外，出卖人延迟交房或买受人延迟支付购房款，经催告在3个月的合理期限内仍未履行，解除权人有权解除合同

商品房买卖中贷款合同的效力

因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失

因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人

因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除：
致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，人民法院应予支持
出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及其利息分别返还担保权人和买受人

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