广州小商品（广州小商品批发城）

买不起黄埔的人，要不要买新塘呢？

有人说黄埔放开限购了，利空新塘，也有人说，新塘承接了黄埔的外溢，价格会跟随黄埔上涨。

到底是哪种想法更靠谱呢，我们接下来聊聊新塘。

2016年广州房价大涨，2017年广州市政府出台330强力限购政策，把需求赶到了不限购的增城和从化。

NHs8Zm6AOV4tzR%2Bv5T%2FEDaJg%3D” img_ img_ inline=”0″ alt=”刚需天堂——广州新塘，要不要上车？” onerror=”javascript:errorimg.call(this);”>

不限购的地方尤以新塘房价最为突出猛烈，并且伴随2017年12月28日，广州地铁13号线通车，在通车之前的半年，新塘的房价就开始上涨，一路飙到两万。

通车后也还持续了半年时间，最高峰时卖到了2.7/8，品秀星图甚至卖过三万的单价，风头一时无两。

随后在2018年的夏季开始走入下坡路，如今的新塘二手房价比当初的最高峰跌了将近30%。

目前新塘的一手房价格还维持在2.6/7上下，但一手房很难体现市场真正的价值和温度。

开发商可以把价格放高，卖个两三年也无所谓，也可以放低尽快去化，比如去年大幅降价促销的招商臻园。

房价只有进入二手市场博弈，才能体现出真正的价值，周边的配套，学校，商业都会以另一种方式呈现在房价上。

截止到7月20日，整个新塘包括永和目前的二手放盘量是7199套，而整个黄埔的二手放盘量是3504套。

新塘的面积是黄埔的六分之一，放盘量却是黄埔的两倍有余。

NJs%3D” img_ img_ inline=”0″ alt=”刚需天堂——广州新塘，要不要上车？” onerror=”javascript:errorimg.call(this);”>

当然，黄埔网红的地位，从去化速度，以及超高的需求量就可以说明这一切。

外地投资客的入场，加上本地的需求和改善，老黄埔和科学城确实很吃香。

科学城的高科技企业和老黄埔的第二CBD，把黄埔的房价推向了4.5-5万，那这些需求会不会刺激周边的新塘呢？

拿铁认为，暂时还不会。

黄埔的全面旧改，以及临江CBD，还有科学城的高大新，这些利好是新塘没有，而且这些并没有纸上谈兵，已经是落到实处了。

高科技企业早就入驻，人才也早已安家，城中村全部都在拆迁，政府的指令一下，整个黄埔都在如火如荼的进行。

再看看新塘，主要是以制造业为主，大部分刚需在天河黄埔上班，早期业主也是当地的做小商品牛仔裤或五金汽车配件批发商贸发家的。

NqNoj38dPIa64TYy5GhOmQ%3D” img_ img_ inline=”0″ alt=”刚需天堂——广州新塘，要不要上车？” onerror=”javascript:errorimg.call(this);”>

新塘的城市面貌感观上比较差，和萝岗真的是天差地别，虽然也有超视界、福耀玻璃等，但也撑不了半边天。

新塘当初也是广州的睡城，凤凰城、翡翠绿洲、誉山国际都是超级大盘，开卖20年，到现在都还在卖一手。

新塘其实位置不差，处于广深科技走廊重要节点，北部的永和靠近科学城，承接了一部分科学城的刚需，南部有13号线连接黄埔天河，一个小时到珠城。

新塘还是很有需求的，一手卖得挺好，二手成交也不错。

合生湖山国际和誉山国际两个超级大盘，每月成交量都榜上有名，品秀星图又是广州第一个地铁上盖物业，同时带来了华附名校。

特别是新塘南的轻轨，传闻的四条地铁，五条城际，似乎一再的标榜自己优越的交通和地理位置。

以上这些小部分落实，大部分还在纸上，对于普通刚需买家，这些对自己的影响其实微乎其微。

好比有条到惠州的高铁要经过新塘了，还有23号线16号线要开通了，对于当下的你来说，其实没有意义，说不定10年后通车了，你早就搬家了。

最能够影响房价的还是产业，以及附着在产业上的高收入人群。

也不是说新塘就不能买了，刚需可以买的，就是地铁站周边的几个楼盘，但是选择不会太多。

东方名都，盛世名门，豪进广场，现代城市花园，以及凤凰城凤馨苑，单价不超过2的可以买，但是不要指望买入后就会大涨。

对于远郊而言，切忌买大面积的，所以你会发现，在新塘，不管是一手还是二手，成交最快的还是小面积的，60-80多的，或者单价不超过2万的，总价不超200万的。

如果首付拿得出一百万买300万的房子，他们宁愿选择黄埔或番禺，大面积总价高的在新塘就比较难出手。

整体上来看，新塘的入住率还有待提高，就连在地铁口有大型花园的东方名都，入住率好像只有一半，大部分都是空置，惠百氏最新一期的二手基本都没住，直接是投资客在转卖。

空置率几乎一半

当初价格高的时候不愿意出手，现在对手盘太多，想卖也就不得不降价了。

白江地铁站附近虽然是刚需在新塘的第一选择，但是房价不是最贵的，第一是拿地时间早，第二都是小开发商，产品园林设计欠缺档次。

为什么招商臻园和碧桂园云顶一旦降价还是有很多人去抢呢，其实也是冲着品牌和产品去的。

对于当地改善客户而言，招商臻园和碧桂园云顶确实本地改善买家不错的置换选择。

比如碧桂园的老业主会卖掉房子去买云顶，还有新塘站周边的老业主置换到招商臻园。

即便未来新塘二手市场成熟了，这两个盘也会成为新塘本地的标杆和天花板，还有一个两年后入市的保利天际，一方面是位置决定了，另一方面就是品牌和产品决定了。

好比白江附近的碧桂园豪进广场的价格就明显贵过对面的东方名都和惠百氏。

住惯了科学城的新房子，你是不会搬到新塘的，但是科学城有一部分刚需会选择永和的誉山国际，新新公路附近的一些大盘。

毕竟楼新，有小区，有学校，重点是价格比科学城便宜一半，公司也有班车接送，虽然没有地铁，但是基本生活需求已经满足了。

沙村、白江、新塘周边要想承接老黄埔的购买力，也必须要等老黄埔的旧改，以及CBD规模的逐渐落地。

既然是旧改，那未来肯定还有很多新房是要供应的，但是新房的价格由于计入了拆迁成本，价格一定不会低于四万。

是选择三万的南岗还是两万的新塘，在同样不限购的情况，购买力不会随着距离依次递减，而是产业的导入和人口的流入。

决定房价的不是投资客，决定房价的是刚需，是越来越多的刚需。

如果你近期有打算去新塘买房，自住的可以上车，投资的就再等等。

我是@拿铁说房，关注我，带你了解更多广州楼市信息。

广州小商品（广州小商品批发城）

相关推荐