杭州酒店式公寓（杭州酒店式公寓转让的税收是多少）

这几年，在咸鱼法拍上有不少资金链断了之后烂尾的楼盘拍卖，不乏一些非常诱人的标的。也有极少数通过拍卖股权方式，出售烂尾楼盘的。

这种烂尾楼盘，是直接卖楼（在建工程），还是通过拍卖公司股权实现卖楼盘呢？我们从买卖双方缴纳税费的角度出发，细细分析一下。

先看一个案例：

杭州某旅游开发有限公司持有一项旅游房地产，因资金链断裂，现管理人出售在建楼盘（均未完工）。

楼盘土地60000平方，在建工程32000平方（地上面积21000平方，地下11000平方），中介评估价值34000万元，其中土地评估价值26500万元，在建工程7500万元。

咸鱼拍卖采用直接拍卖土地和在建工程，第一次按34000万元挂牌流拍，第二次27200万元挂牌，尚未成交。（为简便计算，数据均简化）。

一、假设直接出售在建楼盘二次拍卖成功，成交价27200万元

（一）出售人需要缴纳的税费和净所得：

增值税：27200÷（1＋5%）×5%＝1295.24万元

城建税：1295.24×7%＝90.67万元

教育费附加：1295.24×3%＝38.86万元

地方教育费附加：1295.24×2%＝25.90万元

印花税：27200×0.1%＝27.20万元

咸鱼拍卖未提供土地增值税账面原始价值，土地增值税按不低于5%核定征收估算：（27200－1295.24）×5%＝1295.24万元，实务中少有小于这个征收率情形。

拍卖佣金：咸鱼司法拍卖平台零佣金。

按新的关于破产资产拍卖政策，税费买卖双方各自承担各自的应缴纳部分，上述税费由管理人承担，法院直接代扣代征。

最终债权人可以分配的净所得：27200－1295.24－1295.24－90.67－38.86－25.90－27.20＝24426.89万元。

净所得占拍卖收入比：24426.89÷27200＝89.81%

（二）买受人支出金额

拍卖款：27200万元

契税：（27200－1295.24）×3%＝777.14万元

印花税：27200×0.1%＝27.20万元

买受人支出金额：27200＋777.14＋27.20＝28004.34万元

从拍卖当期来看，确实没有其他现金流出了。但是到后期在建工程再开发，再销售时就发现一个问题。

依据浙江省地方税务局公告2014年第16号《浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》第四条：

四、购买在建项目进行继续建设再转让的扣除

房地产开发企业购买在建房地产开发项目后，继续投入资金进行后续建设，达到销售条件进行商品房销售的，其购买在建项目所支付的价款及税金允许扣除，但不得作为土地成本和房地产开发成本加计20%扣除以及房地产开发费用按比例计算扣除的基数。后续建设支出的扣除项目处理按照《土地增值税暂行条例》第六条及其实施细则第七条相关规定执行。

从中可以发现，等到这个项目开发完毕对外销售的时候，（27200－1295.24）不能作为土地增值税20%加计扣除的基数，也不能作为房地产开发费用10%（5%＋5%）的扣除基数，正正少了（27200－1295.24＋777.14）×30%＝8004.57万元，即便是按最少的增值率计算，抵减土地增值税潜在损失：8004.57×30%＝2401.37万元。

准确，全面的考虑，还少了一个因素：就是27200拍卖价比账面原值增加了多少？拍卖价由于比原先账面原值有升值了，所以省地税才会有这个政策出来，就是为了避免重复征税。

咸鱼拍卖一般不会披露取得土地和在建工程的账面原值，那么要升值多少才能抵减这个损失呢？

按土地增值税清算规程，假设是企业持续开发的，那么土地增值税是可扣除项目包括土地成本、开发成本，还有以土地成本加开发成本为基础的加计20%扣除额，以及房地产开发费用10%。

按这一思路，假设拍卖前已经投入的土地成本加开发成本原值A，那么要跟拍卖价款等值土地增值税可扣除额，可以得到：

A＋A×30%＝（27200－1295.24＋777.14）；A＝20524.54万元。

也就是当原值小于20524.54万元时，按27200拍卖后，土地增值税未来缴纳是优于按原值计算缴纳土地增值税。反之，就少了土地增值税的抵税效应，少多少？

少了：A×（1＋30%）－28004.34万元。

二、购买旅游开发公司股权

进入司法拍卖程序，就是到了处置资产的时候了，也就是没法通过出售股权的形式进行重整，重整是不进入司法拍卖的。

能否做一次创新，就是承债式股权拍卖？具体来讲，就是将标的公司全部债务，包括潜在债务剥离，剩余的总资产评估后，再辅以相应的承担一个债务总额，以出售股权形式进行拍卖。结合案例来说：假设旅游开发公司其他资产均已处置，现仅有该未开发完楼盘项目一项资产，评估价值34000万元，已认定债务50000万元，现已承债方式拍卖，如承担27200万元债务，股权1元起拍卖。

（一）、出售人需要缴纳税费

1、增值税

免。

拍卖的是股权，不是资产，不缴纳增值税。

同时增值税附加税费也相应的不征收。

2、土地增值税

同样股权转让，不征收土地增值税。

但这里要注意，未来楼盘继续开发完成后土地增值税征收，采用的历史成本，是原股东的账面支出成本，而不是承担的债务和拍卖增加的股权对价款。

3、印花税

拍卖的是股权，缴纳印花税是股权的对价，如果还是1元价格，印花税基本忽略。

4、股东所得税

如果股权拍卖成交价大于股东出资额，则需要原股东需要缴纳股权增值部分所得税，个人股东税率20%，法人股东并入当年度企业所得税应纳税额。

从上可以看出，出售一方，只要是低于出资额拍卖成交，啥税没有。

倘若还是1元股权成交，承担27200万元债务，那么债权人可以分配的净额是27200万元，要比直接拍卖在建工程多10.19%。

（二）、买受人总支出

1、契税

免。由于是股权转让，土地证，房产证（在建工程还没办理）不存在过户，也就不存在缴纳契税。

2、印花税

按股权转让价值万分之五缴纳，如果是1元成交，基本也可以忽略。

3、土地增值税

这要注意的是：由于是承债式拍的标的是股权，未来继续投入后，房产再次出售，土地增值税缴纳可扣除项目基数是原账面支出成本，而不是承担的债务。

这样分析，买受人节约了3%的契税，总支出也减少了。

如果承债式拍卖成交就是1元股权，27200万元债务，平衡点就是刚才所计算的账面投入金额20524.54万元。如果账面历史投入成本大于20524.54万元，27200万元承债就没有减少土地增值税的抵减效果。反之从抵减土地增值税的角度出发有抵税损失。

三、承债式拍卖股权少见的原因

笔者仅从税费角度分析，破产业务还涉及到很多法律上的问题，故也不多展开，可能的几个原因：

1、承债式转让公司股权从本质上看是一种债务重组行为，是破产重整的一种形式。重整通常情况下是邀约式，一家一家谈判，周期长。破产管理人往往会从最短时间处置角度出发处置破产资产。故鲜有在公开网络平台上进行宣传推介。咸鱼上以拍卖资产为主，也较少看到公开的案例。

2、既然是债务重组行为，需要债权人同意，而债权人分优先债权人和普通债权人，这里面就会牵涉到很多问题，可能就比较复杂。

3、破产管理人较多由律师承担，律师较少系统性分析不同处置模式之间税收政策差异。

四、税务机关会反对吗？

前面分析承债式股权转让似乎就只能让税务机关不开心，真的吗？

（一）增值税免了吗？

直接拍卖在建工程，立即回产生增值税，但实际上购入方取得增值税进项税额，可以抵扣购入方的销项税额，从整体上看，并没有增加税收。时间差是有的，先交后抵。

（二）土地增值税免了吗？

直接拍卖在建工程当即交了土地增值税。

如上分析，只有在账面成本低于拍卖价（不含增值税）与契税之和的1÷1.3＝76.92%时，才确实是有额外的土地增值税进账，否则也只是一个时间差。如果考虑核定征收，也未必能多征土地增值税。

（三）契税免了吗？

免了。

由于土地、在建工程的权属没有发生改变，没过户，契税是减免了。契税免了，相应的契税不能计算成本，土地增值税扣除额减少和企业所得税可扣除额也减少，土地增值税和企业所得税在后期就增加了。

（四）企业所得税有没有减免？

如果是拍卖在建工程，债权人实际收回的款项减少，当时的损失就增加，从整体上看，税务机关能征得的企业所得税也相应的减少，总体是平衡的。如果出售人（破产企业）存在大量的亏损可抵扣，一般这类企业都是这个情况，出售人这边拍卖所得补缴企业所得税，债权人收回的应收款减少，损失增加，实际上当期是较少了企业所得税的收入。

从新的政策文件上看，对于司法拍卖处置资产，要求税务机关不得预征企业所得税。

（五）附加税费和印花税

补正增值税就没有相应的附加税费，股权转让按股权转让缴纳印花税，确实是少缴纳了这些税费，但这些税费总量不大，比重更小。

另外，从促进经济发展，优化资源配置，放水养鱼的视角看，税务机关此时少收了一些税费，未来应该能收到更多的税费。

总的来说，承债式股权转让方式是值得研究和探讨的。

可以参考当前土地拍卖一种形式：土地价格拍卖到一定价格后，做一总限价，再拍卖自持比例。承债式股权转让方式，通过一个固定债务总额方式（吸引潜在投资人），逐步抬升股权价值方式拍卖，节约税费能更多的惠及债权人，最终股权转让所得也是分配给债权人的，当然这里有一个优先债权人向普通债权人妥协的过程，需要管理人做好充分的沟通，需要管理人对方案进行详细的分析和判断，权衡各方的利益诉求。

最后，承债式股权转让还有优化空间吗？如何优化，或者还有比这更好的方式吗？答案当然是肯定。