凤池岛酒店公寓（凤池岛别墅）

观点指数从海南到云南，海景系、山林系、古镇系、温泉系，开发商抢占景观地块，打造出了众多的文旅地产项目。而这些项目的实践，侧面反映出依托传统旅游景区是成功的必要条件。

位于广东省惠州市惠东县平山镇南部的巽寮湾或许就是这样的产物。

巽寮湾以海水洁净和洁白的白沙沙滩闻名，因此被称为“天赐白沙堤”。11月12日，巽寮滨海旅游度假区赤砂村地段两宗住宅用地出让，总占面积约8.23万平方米，最终，地块被星河地产子公司以总底价3.92亿元竟得，成交楼面价约2871元/平方米。

据了解，这两宗地将作为星河智汇文旅小镇的后续开发储备用地。这次成交地块面积虽然不大，但此前星河已在该区域拿下了13宗地块，其对该区域的布局决心可见一斑。

先行者的布局

巽寮湾尽管风景独美，但直到上世纪90年代初期，这里仍是一片依赖渔业，“靠天吃饭”的地区。到了1996年，意识到了巽寮湾地区的图特地理位置和丰富的旅游资源的惠州市政府，决定将其确定为一级旅游功能区和一级保护区。

2002年初，惠州市政府批准成立巽寮滨海旅游度假区管理委员会，对巽寮旅游资源实行统一保护、统一规划和统一管理。根据资料显示，该片区管理的总地理面积达74.28平方公里。

讨论巽寮湾地区的文旅地产投资，没有人能绕开此地的先行者金融街控股。

2005年，惠州市引进了金融街惠州置业有限公司对巽寮滨海旅游度假区进行开发建设，金融街由此成为了该区域第一个外地开发商。

根据资料，金融街巽寮湾项目，总投资200亿元，规划用地29平方公里，分北、中和南三个片区开发，细分可分为游艇俱乐部、旅游商业街、五星级酒店群、公寓、别墅等业态，按主要功能可分为销售型产品和旅游经营类产品两大类。

国内开发商在开发文旅地产项目时，常态化分为两种模式。

一种是“先旅游、后地产、再运营”的模式，通过开发旅游项目提升该区域周边地区的土地价值，带动人流和城市热度，后期再开发旅游区周边的高档住宅，通过住宅销售产生的现金流来填补旅游开发的投入。该模式的典型代表是华侨城。

另外一种则是“先地产、后文旅、再运营”的模式，开发旅游资源的同时，住宅捆绑开发，前期通过住宅产品的大量销售迅速回笼资金，到后期再加强周边的文旅设施配套及度假区的建设。这一种模式的代表则是恒大。

金融街采取的则是后者。在2008年6月，金融街推出第一期销售型产品凤池岛酒店公寓，后再陆续推出海尚湾畔酒店式公寓、海世界公寓、融玺别墅等等。

据了解，这些销售型产品均采取酒店式公寓的方式进行包装出售。业主购买后托管给酒店公司统一进行装修运营，而产权在自己手上，每月酒店公司按照保底租金+按比例经营分红，返利给业主。

据观点指数调查，在金融街的项目中，购房者在购买后均签订合同委托金禧丽景酒店去管理，而金禧丽景酒店为金融街控股孙公司。其他同区位海景公寓，如海宸世家、九铭屿海也以同样的方式出售和运营。

而总投资约100亿元的巽寮金海湾中区深蓝小镇，到2010年1月才开工，同样由金融街控股开发，定位为平海半岛游客集散地，天后宫商业街及红树林酒吧街就在其中，可以为旅客提供餐饮服务和民宿旅游体验。小镇与周遭的酒店式公寓相辅相成，酒店式公寓带来了住宿的游客，开发商也借由小镇的开发得以提高公寓销售的定价。

另外，在金融街巽寮湾项目的南区，目前还有游艇小镇项目在建，主要为独栋别墅，小镇内设立游艇会所和游艇码头，为针对高端客户订制的销售型产品。

后来者的落子

由于惠东县紧贴深圳，巽寮湾区域的投资性物业许多都被来自深圳的业主持有，嗅到气息的深圳开发商对这一片区的投资热情也不断高涨。

2016年7月4日，来自深圳的星河地产入股惠州市南乾实业有限公司，与深圳市宝兴乾林投资共同开发惠东巽寮湾地区旅游项目。惠州市南乾实业在巽寮湾储备用地约21万平方米，星河地产入股后，对项目将占主导开发权。

今年11月12日，星河地产再以南乾实业的名义摘得两宗合共8.23万平方米的地块，由此星河地产在巽寮湾合共储备15宗地块，将作为星河智汇文旅小镇的后续开发储备用地。

根据公开资料，星河智汇文旅小镇分为星河山海半岛、星河银海湾和星河智谷三大部分，总占地3.22平方公里。尽管与金融街项目的总体量相比有一定距离，但之所以放在一起对比，是因为星河智汇文旅小镇仍是该区少有的大盘规划，二是在巽寮湾目前几近由“海岸线”变为“房岸线”的“盛况”下，少有把文旅配套设施还考虑在内的开发商。

目前已建成的山海半岛一期为住宅+别墅的混合体。另外，山海半岛在建部分，按配套规划又可分为高尔夫庄园、发现山谷、LOHAS乐活小镇；星河智谷则主要发展创新产业、文化产业、旅游度假、区域性消费等产业。从规划上看，整个项目同样是“先地产、后文旅”的模式。

实际上，由巽寮湾滨海旅游度假区延伸到整个惠东县，往南去到大亚湾，往北、往东延伸到整个大亚湾，能够在“先地产”后，真正加上文旅配套，能通过系统运营吸引旅客逗留游玩的开发商，可以说是凤毛麟角。