嘉臣爱伊幼儿园怎么样，上海二手出售

可喜的是

二手房市场的产品也在慢慢变好

文 | 小红帽

上海哪个小区最乱？

带着这个问题，我想起前段时间一直在调研的上海康城，小区的居民曾和我说过这样一段话：

“现在我说住上海康城还觉得挺自豪的，但在两三年前，我的很多邻居都觉得说自己住在康城很丢脸。都不太好意思说自己住在那，因为这个小区以前盗匪横行，真的挺乱的。”

好奇的我打开app搜索，发现上海康城现在已经是上海人气热搜小区榜首了。

均价也从三年前的2W，涨到了如今的3.5W。

这样的两级反转，让我对这个小区产生了强烈的好奇——

从“盗匪横行”到“上海热门”，短短几年，这个二手小区实现了价值的增值，那它到底做对了什么？

01 上海康城的起点真的低

上海康城有多大？

整个社区总建筑面积200余万平米，总户数12500户，目前容纳常住人口超9万人。

9万人的早高峰出行可想而知，我每天上下班经过上海康城，坐125换乘，早上8点，必堵在这里，忍不住掬一把辛酸泪。

▲看，又开堵了。（ 在125公交车上拍下的一幕）

▲堵在小区门口的他们

目光再往右移一点，硕大的上海康城落入眼帘。

没错，每天必堵的地方就是在上海康城这。

不是在小区门口堵，就是在莘松公路上堵。

上海康城有南、北、西三个大门，公交集中在南北门，西门附近三、四期人数众多，一到上班高峰期，就挤的不得了。

▲堵在斑马线上的公交

莘松公路，承载体量之大。

莘松公路，承载的不仅仅只有上海康城还有同样体量不小的浅水湾花园、绿洲香岛花园、乔爱别墅、达安圣芭芭拉花园等等四十余处楼盘集聚，从高档低容积率别墅到大众平民化的高容积率高层公寓皆有，莘闵地区是个跨区域、复合化的超大型居住区。

▲部分截图

除了这些小区自驾出行，公共交通的出行依然占据重要地位。莘庄1路、莘庄2路、125路、153路、松莘线（过去该线还区分ABC线，如今C线撤销）、各家的小区班车……导致莘松路异常拥堵。

莘松公路除是进内环必经路之外，还有一点则是一到早高峰，周边准备走嘉闵高架的车辆全部都汇聚到这个“喉咙口”了。

车流量大就算了，在上海康城门口这817米里就有4个红绿灯，最短莫过于125公交从场东路拐入莘松路到上海康城门口那站只有170米，就要过两个红路灯。每天都有交警协调路况，可效果还是微乎其微啊。

▲早上8点25分

每天高峰期康城门口的这条路都是通红的颜色，巨型社区带来的庞大人流，最后都转化成了城市的交通压力。

所以，从交通条件来看，上海康城在出生的时候起点就很低，也注定了它的发展要比别人慢半拍。

02 除了堵，内部群租还很猖獗

上海康城曾是申城有名的“群租”重灾区，住户“杂乱”一度让里面的居民无法忍受。

物业管理处透露，“群租”最高峰时群租户的比例占到总业户的百分之十以上，出租户数曾达2,700多户。

阳台改建的厕所、随处私拉的电线、堆满杂物的楼道……

▲上海康城某群租房整套房子分割成6个小房间，客厅里，杂乱无章地堆放着各种物件。

康城的二房东现象比较猖獗，导致小区投诉暴增，几乎每天都能接到十几个因为群租导致的投诉。

130平方米的空间隔出了七八间房，租金一般在七八百元左右。而一般房东收到的租金在2500元左右，这也意味着二房东在其中赚得的差价几乎和房东的租金一样多。

业主声音：四五年后才发现房子被群租

上海康城小区，居改非、群租问题屡见不鲜，违章搭建问题也屡禁不止。

周末，小红帽去问的时候，得知现在的群租房还是有些许苗头，看来还是要加大监督力度。

群租潮带来了大量安全隐患， 同时也困扰着小区的正常住户，噪音、停车难等问题一直存在。

而这，也是上海康城房价一直很低，还饱受人们诟病的原因之一。

03 沪上最受小偷欢迎的小区

正是因为交通、群租等问题的存在，很长一段时间里，上海康城给外界留下的印象标签是“大、杂、乱、闹”。

2015年小区入室盗窃接报185起，平均2天发生一起。

一度“荣登”网友们评选的“沪上最受小偷欢迎的十大小区”排行榜，新闻媒体称之为“沪上最乱小区”。

▲2015-2017年上半年“最受小偷欢迎社区榜”

▲上海康城等小区2017年和2018年盗窃案数据

至于具体的盗窃案数据，2015年，185起；2016年，69起；2017年，23起。

虽然在15年达到了高峰，但从2016年起，盗窃的数量明显下降。

直到2017-2018年的“小偷光顾次数最多社区排行榜”上显示，2018年，仅发生了4起盗窃案，而且集中在上半年，下半年为零。

大家知道，上海康城是上海单体最大社区，建筑面积近208万平方米，总户数12377户，实际居住人口将近9万人。

去年一年仅仅发生4起盗窃案，盗窃案发率仅有万分之一还不到，惊人的转变。

04 二手小区的品质，离不开长时间的运营

所以，从最受小偷欢迎，到最受买房人欢迎，上海康城到底做对了什么？

有人的地方就有江湖，人多的地方就有是非。以前，治安问题却一直是上海康城的软肋。

以小区的监控系统为例，小区早年安装的107个探头，有90多个常年处于废弃状态，监控室也形同虚设。

随着小区群租现象越来越猖狂，接连不断的失窃案加大了管理难度，小区最终到了不得不整治的地步。

首先，从2016年开始，公安部门对小区做了集中整治，拆除上海康城各类违法搭建6981.22平方米，整治群租户1805户。

2017年3月，康城投入1300余万元，在小区安装了1946个高清监控探头，并建成了2个监控中心。

目前各楼栋已安装门禁卡，外来人员也无法自由出入。整体而言，居住安全有了保障。

小红帽特意绕着康城外面走一圈，地下车库，皆发现在工作的摄像头。

治安好了，小区的居住氛围也就慢慢上来了。

路边有的美容美发店、水果店、宠物店、龙虾馆、酒店、早教中心、麦当劳甚至还有加油站……十分有烟火气。

走几步就有一个健身器材，不少老人在锻炼身体。

康城里面就有养老院，医院一所公立幼儿园一所私立幼儿园（上海市闵行区康城幼儿园、嘉臣爱伊幼儿园）和一所九年一贯制学校（上海师范大学康城实验学校）。

学校对面就有几个小亭子，供大家休息，不少大爷在里面下象棋，打牌，场面十分其乐融融。

家里来客人，小区里面有康城购物广场、永辉超市(亚乐城店)、康城菜市场、蔬菜批发市场。

虽然上海康城的起点很低，但二手社区的品质和长时间的运营息息相关的，安保提升了，配套规范了，环境自然就变好了。

自然也为以后康城的逆袭埋下了伏笔。

05 二手社区的价值增值，在于长久的运营

目前，上海康城可以说是板块内最活跃的二手小区，每一个想在莘庄置业的人，几乎都会关注这个小区。

在实探过程中，发现了大量的中介门店扎堆：链家、太平洋、置和、我爱我家、宅福、易居房友、中原……

细数下来，单单只是在上海康城南面200米的街道旁，就有11家中介门店，平均18米就有一家中介门店。

我随机走进了一家中介门店，询问了一位资深置业顾问上海康城的现状。

我：目前上海康城的二手房均价是多少？

中介：小区太大，要看具体地理位置是几期的，挂牌均价3万-3.6万/㎡不等。

我：现在住这里的都是些什么人？

中介：小区里基本都是刚需客，这里二手房便宜，刚需好上车。

我：这么多中介扎堆，是不是因为这边的二手房行情不错啊？

中介：这边价格便宜，刚需买房的人多，所以成交量一直不错。

我：你觉得住在这里怎么样？

中介：除了交通，其他都是很不错的。如果你的工作地点在主城，自驾出门稍微堵一会，要不就坐小区里的1、2号线，还有10月刚开通的康城至地铁12号线班车换乘，很是挺快的。

从中介口中，我可以判断出这个小区目前还是比较受市场认可的，谁也没想到，曾经被大家称为“沪上最乱小区”的上海康城竟会成为板块内二手销量第一的小区。

而且，3.5W的房价和莘庄其他二手房相比，至少还有1W左右的差距，几乎可以说是板块内最大的洼地。

虽然目前的交通还是个问题，但是，随着小区品质在运营下不断提升，相信这个洼地，是有可能被慢慢抹平的。

总之，上海康城未来的价值增值空间还是很大的。

当然，这个小区对我的启发远不于此。

我不禁在思考一个问题：

一个二手小区的房价上涨背后，只能靠周边通个地铁、建个商场？

我想，除了这些手段之外，二手房市场的未来，更要靠社区自身运营实力的提升。

而像上海康城这样，从“盗匪横行”到“上海热门”，它做了不少事情——

装摄像头、定时定点安保措施、规范人口管理、由二房东变成代理经租公司，还有社区日常运营等等…

和它相比，上海这么多二手小区，需要做的事情真的还有很多，有了这些动作后，未来的二手市场才值得期待吧。

主编：杨六娃

主笔：小红帽

微信公众号：楼市问号