奥誉怎么样，荔湾 旧改

上期跟大家分享了增城区的旧改项目情况，这期跟大家聊聊荔湾区旧改项目。

说到荔湾区，很多人的第一印象就是密集的交通轨道，毕竟有17条轨道交通贯穿全区，包含了跨市轨道及城市轨道。

当然也有个更为贴切的说法，轨道上的荔湾区。

最早期，广州第一条地铁在荔湾区开通，原计划沿着越秀老城，东进与西联齐头并进。

但随着花地湾1500亩土地开发停滞，加上白鹅潭江水形成的“天堑”，路网通达成本剧增导致东进比西联更具经济性。

所以，我们看到务实的广州，对于白鹅潭，多年来除了“退二进三”，淘汰广钢等落后产能，一直都是画饼，只有口号，没有行动。

而如今，荔湾拥有遍布全区的交通轨道后，势要扳回失去的二十年？

根据去年发布的《广州市荔湾区旧村改造产业招商准入指导建议(征求意见稿)》，以及《荔湾区城中村产业升级发展规划和导入准则（征求意见稿）》等相关政策。

可以看出，未来的荔湾，不仅在轨道交通上发力，也计划通过旧改项目，导入优质产业资产，改善城市面貌，实现自我造血，城市进阶。

因此，能看出荔湾区近几年大力支持旧改项目的决心。

但，旧改能否拯救一直被“画饼”的荔湾呢？

看广州本次公布的2022年更新项目年度计划，实施计划中，荔湾有8个；前期计划中，荔湾有2个。

1 实施计划

2 前期计划

若扣减掉旧厂项目，其实只有6个旧村项目进入本次年度计划，其中实施计划5个，前期计划1个。

撇开入了计划的6条村，咱们先来聊下那些暂未入年度计划的项目，到底还能不能继续推进。

根据年初各区排查的项目情况，荔湾在推旧村改造项目有18个，扣减上述6个项目外，仍有12个旧村项目未纳入年度计划。

之前小编跟大家分享的文章，也介绍了年度更新计划相关概念：

《224条村名单出来了，你们村还能改么？》

这12个旧村项目根据各村实际情况，划分成两个类别：稳妥推进、继续前期研究。

对于稳妥推进及继续研究的项目而言，项目也还是可以继续推进的，只要条件成熟即可上报审批。

据说年度计划后续会动态调整，下半年还会有一次“增补调整”，如果项目条件成熟，还是可以增补进年度计划的。

而相比较其他区，荔湾区没有暂缓推进的项目，算是早开的红梅—一枝独秀。

毕竟政府资源是有限的，在这背景下，荔湾区仍建议各项目继续推进，可见政府对荔湾区旧改项目的支持力度有多大。

明白了这层逻辑后，小编再将12个未入库的项目根据年初排查时的类别整理成以下2部分：

1 稳妥推进

2 继续前期研究

小编将目前荔湾区旧改项目已引入合作企业的相关情况整理如下：

对于这些项目，年前各区也对已批复的项目进行过排查，政府对于荔湾区已批复的项目也都提出了相应的处理意见。

根据区政府的意见，可以看出目前已批复的项目除了茶滘村外，其余项目暂时没有太大硬伤，还是可以继续正常推进，需要完善的手续陆续完善即可。

扣除这部分项目，还未批复的前期项目，是否还能正常继续推进呢？

鉴于房地产市场低迷，目前广州各区陆续有企业提出解除合作协议的想法，要求退还项目履约保证金，以维持企业运营。

也有部分企业开始变卖项目，通过回笼资金解决目前企业的燃眉之急。

在荔湾就有两个典型的案例，奥园的东塱项目和佳兆业海南项目。

前者是正式合作企业，后者为意向合作，均已签订正式合作协议。

但在如今房地产寒冬之际，各房企陆续暴雷，佳兆业与奥园也相继出现了经营困难。

因此，佳兆业与奥园只能通过变卖部分项目回笼资金，以应对企业目前面临的考验。

去年11月，奥园将东塱旧改项目公司“奥誉荔塱置业”的49%股权转让了给世纪金源，持股从100%下降到51%。

相隔一个月，佳兆业也将海南村旧改项目公司的部分股权转让给了荔湾国资。

看到这，相信很多项目都开始心慌慌了，到底我们村还能不能推了？合作企业还能不能挺住？

毕竟这几年，全国已超过50家房企陆续暴雷了，其中不乏恒大、宝能、新力、阳光城、正荣、佳兆业、阳光100等一系列老牌房企。

随着房企的不断暴雷，就连老牌房企也显得并不太可靠了。

也难怪很多村民对旧改的信心越来越不足，毕竟这两年房企的经营情况都不甚乐观。

不仅如此，前段时间荔湾区发布了一份关于推进完善城中村改造项目合作（意向）协议工作的文件。

文件规范了改造流程、防范项目风险的同时，也提出了更高标准的要求，包括禁止卖项目、严守三道红线、做好产业导入等。

而这对于原本在地产寒冬已难以维持生计的企业来说，无疑是雪上加霜，连变卖项目的路径都堵了。

而上文提及的奥园和佳兆业转让项目公司股权，小编并未查阅到村集体表决的相关消息。

这与荔湾的新政策要求是相违背的，无疑是直接躺枪了。当然，文件是在之后出台的，未必适用之前的项目。

但是，这笔交易荔湾区现在还认不认，是值得打个问号的。

撇开企业经营情况不说，政府对荔湾区的旧改项目支持力度可谓是空前绝后。

在各区都陆续喊停旧改项目的背景下，荔湾区依旧建议所有旧改项目继续推进。

当然，这也是因为荔湾区目前在推项目的基本条件都相对比较成熟，且区位价值高，政府才会选择支持继续推进。

对于一直被“画饼”的荔湾而言，做好产业导入与运营，无疑是实现“翻身”的重要途径。

荔湾区新出台的相关政策都一再强调旧改项目后续产业导入的问题，也进一步体现了荔湾区通过旧改项目放手一搏的决心。

但是，前几日广州市人民政府对外公布了广州市第一至七批历史建筑，小编也跟大家分享过相应的名单。

《你们村入围了吗？广州公布828处广州市历史建筑名单》

在这公布的名单中，荔湾区共涉及226处。

在近几年一直强调保护古树文物的大背景下，荔湾区涉及这么多的历史建筑，对项目的影响之大肯定是毋庸置疑的。

那荔湾旧改还玩得动吗？

总的来说，对于荔湾区的旧改项目，小编还是挺看好的。

毕竟荔湾区旧改项目现已占据天时地利，只要解决人的问题，相信旧改项目会再次加速。

当然，上面说的只是按区域统筹的情况分析，并不是说荔湾区的旧改项目都那么顺利。

正如之前常说的，旧改，路阻且长啊！

下面我们来看看荔湾区的典型案例。

说到荔湾区旧改，相信很多人会先想到葵蓬村改造项目，这个充满戏剧性的项目。

十几年来，不断有房企接触葵蓬项目，当时可谓是刘姥姥进大观园—看花了眼。

最早期保利集团作为第一个接触葵蓬项目的房企，在2010年3月就开始进驻葵蓬村，并组织开展基础数据摸查及数据固化等工作。

但鉴于当时政府规划调整、旧改政策不稳定等外部因素，后续葵蓬旧改工作一度暂缓。

后续由万科接手进驻葵蓬，并在2018年与葵蓬村签订了合作意向协议书。

但在历经了两年长跑，即将完成前期工作时，万科正式宣告不再参与葵蓬项目的竞投。

而退出的主要原因，是葵蓬所属的第一圈层产居比过高，导致项目无法平衡复建与融资的成本。

在万科退出后，葵蓬项目在去年通过公共资源交易中心发布了公开引入合作企业的公告。

而此次葵蓬项目设置的引入条件也极为苛刻，通过资格审查，最终保利、招商、富力三旧资深房企获得候选企业资格。

在此期间，这三家房企也陆续进驻葵蓬项目，通过视频宣传、项目实地参观等方式，开始各房企间的实力比拼。

2021年4月6日，葵蓬项目正式表决选取正式合作企业。

虽然第一轮竞选中，保利的获得了近半数的支持率，但在随后的第二轮表决中，未能获得2/3票数，葵蓬村招选正式合作企业宣告失败。

自此，葵蓬项目又再次被按下暂停键。

虽然落选的几家候选企业也表态会继续关注葵蓬村改造后续工作，但实际考察可以发现，各房企设置的咨询点已陆续撤场。

后续，保护古树文物、防止大拆大建等相关管控政策的出台，也进一步导致葵蓬项目面临着更为严峻的挑战。

当然，鉴于项目区位因素及项目条件成熟度，政府对葵蓬项目的态度还是支持继续推进。

只要村内能尽快统一意见，相信葵蓬项目还是能再次加快推进的。

对此，大家有什么看法？欢迎评论区讨论。

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