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一个城市拥有五星级酒店的数量，不仅反映了当地旅游接待能力水平的高低，旅游配套设施的完善度，更从侧面上反应了城市经济良好的发展态势及乐观的前景预期，同样的逻辑带入区域也是如此。

前不久，号称酒店界隐士的柏联酒店，以半山温泉艺术公园的名称落地，并进行规划公示，项目选址长鸣路以西、唐苑东侧，占地约145亩。公园包含的3万㎡的商业空间，使杜陵区域相对欠缺的商业空白，从目前的设计效果图看，柏联酒店对于产品的打磨堪称苛刻。

作为曲江新区的重点项目之一，围绕柏联酒店，还将拟引进精品书店、多维艺术空间等，打造五行禅意养生于一体的温泉文化艺术体验区。建成后将进一步完善城市服务功能，极大提升曲江新区旅游承载能力和接待水平。尤其对城东南雁鸣湖区域来说，那就是锦上添花。

半山温泉艺术公园项目效果图

高星酒店集群入驻，释放了什么信号？

而在此之前，西安中瑞凯达商管公司就已介入雁鸣湖区的土地招拍，签下西安首个万豪酒店，占地超过16亩，利用紧挨雁鸣湖的优势，主打城市度假。

自从收购喜达屋，万豪酒店集团一跃而成为世界规模最大的跨国酒店集团，旗下众多品牌都有各自的独特属性，譬如丽思卡尔顿的低调奢华，W酒店的前卫时尚，万丽酒店的摩登复古和艾美酒店的浪漫清新，基本上涵盖了人们每一段旅途，为不同的顾客提供不同场景的服务和差异化需求。

此番签约入驻雁鸣湖板块的万豪酒店，其品牌属性人们最能够耳熟能详，在整个酒店集团内，万豪定位于“高端全面服务酒店”，为高端商务人士提供现代时尚轻松的旅居体验。

中瑞万豪酒店效果图

就行业惯性而言，万豪所代表的高星酒店，大都重视对所在区域未来潜力和项目周边发展趋势的研判，以致于在这一进程中，高端物业的入驻往往加速了城市区域价值兑现的到来，而作为记录万豪集团从无到有发展历史的品牌，万豪酒店的出现无疑彰显了资本对雁鸣湖区域的看好。

相较于万豪，前面提及的柏联，其选址要求则更为苛刻，每一家柏联酒店的出现，统统都在与当地地貌、文化和历史契合度较高的自然环境中生长，尤其热衷于花费大量时间来熟悉所在城市的居民消费习惯，寻找与其文化气质对标的场景。

大西安酒店分布图

除此之外，与万豪一水之隔的宝瑞御龙酒店，也在近日宣布将按五星级标准打造，虽然签约品牌尚未露出，但该项目去年6月登上浐灞首批开工的高星酒店名录。这一轮酒店集中布局的背后，是资本对雁鸣湖区域价值的重新梳理。

宝瑞御龙大酒店效果图

城市东南，TOD雏形显渐显

我们可以这样形容，那些因开发雁鸣湖价值到来的入局者，也是区域价值的助推者。

以过往经验来看，高端酒店必然匹配高端物业，这是土地开发过程的表象，对于雁鸣湖来说，伴随着区域角色由生态涵养地，到城市东南全新人居高地的演变，其发展轨迹也有所不同，首先是交通路网的组建在生态底色之外，为雁鸣湖率先导入了西安其他城市板块所不具备的发展要素，TOD即是其中的重要一环。

长期以来，人们对“交通引导开发”(TOD, TransitOriented Development)一词的准确含义并未作认真地思考，只是从字面上作简单理解：针对城市要开发的目的地，由道路先行，也就是交通引导开发。

最为突出的现象，就是城市要向什么方向发展，就把新的市政府，或新的行政中心率先迁到那里，基于“交通/服务设施→土地利用”相互关系的开发模式，其实是对“TOD”的片面理解。

在“以公共交通为导向的发展模式”当中，公共交通主要指火车站、机场、地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线，然后以公交站点为中心、以400～800米（5～10分钟步行路程）为半径建立中心广场或区域中心，使居民和雇员在不排斥小汽车的同时能方便地选用公交、自行车、步行等多种出行方式。

这种策略的诞生，正是为了解决二战后**城市的无限制蔓延和过分依赖私家车出行的问题。将办公、商业、居住及其它公共建筑和景观环境等融合进一个项目里并且有适宜的街道网络格局和工作生活空间，无论城市重建地块、填充地块还是新开发土地，均可以TOD的理念来建造，通过土地使用和交通政策来协调城市发展过程中产生的交通拥堵和用地不足的矛盾。

而对雁鸣湖来说，西安东站的规划，刚好符合了从TOD角度切入城市空间层面的逻辑。

西安东站位于绕城高速以东，西康铁路纺织城火车站以南一公里处，与西安北站的18台34线相比，西安东站全面建成后的股道数达到35条，将成为西安规模最大的铁路客运枢纽。

一方面，作为辐射关中东部城市，连通包海通道、西渝、西武米字高铁的重要交通枢纽，在建成后对所属区域的利好不言而喻，以此顺延，藉由交通枢纽带来的城市人口导入，也势必会辐射到与西安东站最为接近的雁鸣湖区域。

西安东站站位示意图（以实际建设为准）

另一方面，今年底即将开通的五号线途径雁鸣湖高架段跨湖面而设，也与三环、绕城高速形成了区域内的立体交通格局，两者的交互下雁鸣湖区域，拥有了交通界面的内外双通道。

回顾上文以公共交通为导向的核心思路，在雁鸣湖打通城市交通网格之后，这里将具备成为复合型TOD城市组团的雏形，后续更多功能拼图能否补全，是雁鸣湖区域未来发展需要面对的命题。

可以看到的是，刚刚更名的五号线雁鸣湖站，是西安为数不多兼有跨湖景观、城市通勤和休闲观光功能的空中站台，其在缩短城市各版块的物理距离之外，在线路彻底贯通并启用地铁上盖物业之后，由于对商业休闲等内容的功能留白，将在TOD建设的思路下具备更多的发挥空间。

地铁5号线跨雁鸣湖高架段 ?lulubukema

同时，伴随着曲江生活圈层的向外溢出，曲江创意谷、金地广场、雁翔广场、正荣彩虹谷等诸多商业体，也将随着两块区域的不断接近与地铁网格的形成，成为雁鸣湖板块的重要补充。

事实上，曲江由东扩和雁鸣湖形成的交集，不止为雁鸣湖板块提前储备了的足够的商业要素，还赋予了区域更多资本优势，万科就在其中扮演了重要推手。

曲江创意谷 ?YDianer

TOD视角下的人居体验升级

凭借多年的在地化经验，万科很早就洞悉城市河道对居住环境的影响力，从浐灞湾区先后开发的悦湾、澜岸项目，可见万科对“用水做文章”的态度。

纵观万科在浐灞的发展轴线，其呈现出的是由北到南的进阶态势，而这样由北向南的发展路径，无意中也契合了浐灞水岸经济带的发展脉络，尤其是在浐灞北部悦湾、澜岸已进入收尾的阶段，雁鸣湖项目的接替上线，再次印证了作为资深城市运营商，万科梳理城市土地价值的独到目光。

顺浐灞向南，虽不及浐灞三角洲区域的成熟气象，但依托雁鸣湖更纯粹的土地开发现状，需要规避的硬件相对较少，万科加持的雁鸣湖，既是对国际曲江与浐河区域联动开发的有效实践，也是品牌效应与区域优势的再一次强强联合。

雁鸣湖实景 ?盖世

在景观设计方面，万科·雁鸣湖项目秉持“既能看，又能用”的法则，在社区园林中引入泛会所概念，实现跑步、烧烤、露营、健身及儿童游乐等功能，打造供全龄段人群均可休闲娱乐的场所。同时，通过人性化的诸多细节设计，来放大室内外场地使用的舒适性。

而在更高的视角下，万科也正在酝酿雁鸣湖TOD的未来模式。

无论是依托逐步完善交通网格让出行更便捷，还是未来即将落地的湖畔商业街所带来的休闲生活，亦或是基于生态底色所形成的居住感受，在项目关联TOD格局下的通盘整合之后，周边居民享有交通出行方式、商业配套、公共空间利用与商务通勤生活，将逐步融合为紧密的共同体，演化出意想不到共鸣和契合。

万科杭州TOD项目断面示意图

要知道，协调城市用地规划和城市交通规划，一直是中国各城市急需解决研究的问题和难点。从城市发展规律来看，TOD模式无疑是先进的，但当前TOD的中国化实践中仍存在不少局限，究其原因该模式牵涉多方利益且设计方案复杂。

以万科的入局和深耕为例，区域不断成熟的背后必然伴随着人才和资本的双涌入，在这样的趋势中，借助TOD给区域带来的发展动能，雁鸣湖区域将逐步实现从城市边缘到生态宜业宜居的蝶变，而由此所呈现出的更多城市未来想象，值得我们期待。

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法律顾问 / 宋亚锋 赵文娟

陕西大秦律师事务所

来源：悦西安

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