中牟水岸新城怎么样，郑东区房价

中牟市场调研！来自郑州楼市

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《史记》曰：“汉郡八九十，形错诸侯间，犬牙相临，秉其厄塞地利，强本干弱枝叶之势，尊卑明而万事各得其所矣。”

由此而来强干弱枝的成语。顾名思义，强干弱枝就是要加强树干，削弱枝叶；借以比喻削减地方势力，加强中央集权。

与之相反，就是“强枝弱本”，比喻地方势力强于中央，成尾大不掉之势。现在，就有这样一个城市，附属于它的周边几大区域发展迅速，但偏偏核心的县城却被忽略。

没错，就是中牟县城了。

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尴尬的县城区位

郑州城市框架不断拉大，向东辐射开封，实现郑汴一体化，而中牟县位于郑汴融城中心区域，是郑州东进的第一站、桥头堡，区位优势明显。这些年得益于政策的利好及政府主导规划开发，大中牟确实发展的不错。

以上的中牟，特指整个中牟县。

现在我们把整个中牟分开来看——

对于各板块，一般大家脑中是这样排序：

第一位白沙，已经划到郑东新区了，省级行政中心，现在虽然不确定省政府会不会搬迁，但3000亩的象湖仍然不容小觑，各项配套工程也在稳步推进。

第二位绿博，号称东方奥兰多，郑汴中央公园、绿博园、方特、电影小镇、泰迪城等大型文旅项目扎堆，各种牛逼房企云集，万科兰乔圣菲，融创观澜壹号，康桥香溪郡、郑东碧桂园等。

第三位雁鸣湖，国家2A级风景区，7000亩国家农业公园、静泊山庄、凌云温泉、圣安德鲁斯高尔夫球场等度假配套，以及大名鼎鼎的利海雁鸣湖壹号。

偶尔也会想到大孟组团，因为一个4平方公里的大盘——普罗旺世理想国。

想完一圈，许多人或许会忘了，“哦，还有中牟县城呢”，它才是中牟的正统核心。

但这个核心的中牟县城，毫无“存在感”。

你去买房，保值升值会考虑白沙，改善会考虑绿博，休闲度假会考虑雁鸣湖，有的人钱多实在没地花，也会买个开封新区的恒大未来城之流。

没有人会考虑中牟县城，除了本地土著。

2016年之前，是这样的，2016年之后，开始变了。

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郑州人的中牟or中牟人的中牟

重所周知，很多地市受益于棚改货币化，17年才开始量价上升，但中牟不同，中牟楼市在15/16年已经呈现供不应求的局面，尤其在2016年供应量低谷下，迎来了一波高潮，成交量激增，除了受绿博、雁鸣湖板块项目带动，县城的楼市也涌入大批郑州购房者。

但受制于供应和政策影响，2017年大幅回落，反应到购房人群上，呈现出以下变化。

2016年10月前，郑州尚未限购，中牟县城没受到影响，购房者仍以县城内地缘业缘性客户为主，县城客户占比72%。

2016年10月郑州城区限购后，购房者外溢到县城，占比达68%，一度引起中牟人吐槽：房价都是你们郑州人炒起来的。

2017年5月中牟也启动限购，郑州客户锐减，县城又回到以中牟县地缘客户为主，但火爆的楼市已经让大批南部乡镇客户摩拳擦掌，纷纷出手。

反观环郑的荥阳、新郑市区，则不会出现这种局面，无论郑州怎么火爆，他们的城区楼盘始终都是本地人在买买买。

有些人可能会说这些来中牟买房的郑州人都是接盘侠，但笔者不这么认为。

如果是普通地市，确实存在棚改货币化结束后套牢的风险，但买在中牟，则不需要太担心套牢的风险，就算没了本土拆迁户接盘，等个三五年，下一波郑州的潮水涌过来，自然脱手了。

除此之外，受惠于绿博板块的红利，县城的区域价值也在夯实提升。

其一，2018年3月20日，中牟县人文路跨贾鲁河大桥正式通车，这是该县新城区南北的又一条交通主线，通车后将成为亚洲最宽的无背索斜塔斜拉结构桥。

作为贾鲁河景观河道的引导性桥梁，将大大疏导现有万三公路以及广惠街的交通压力。在此之前，县城和绿博的联系并不紧密，因为贾鲁河隔断，南北通道少，随着万三公路、人文路、广惠街三条路与绿博无缝对接，县城将大大受惠于绿博发展。

其二，县城北侧紧挨着郑汴中央公园，总占地近4万亩，未来将作为郑州东部生态系统的核心。起步区建设面积约4200亩，主要建设内容为牟山和人工湖。截止目前，山体已经完全成型，湖面蓄水建设基本完成。随着郑汴中央公园的不断建成，周边区域价值会不断提升，从地图上，距离公园最近的不是绿博组团，反而是南侧的中牟县城，能不受益吗？

当前中牟县城仍旧是中牟人的县城，但这波行情，让郑州人意识到了这个毫无存在感的小县城，他们疯狂加仓，夺取了县城楼市的主动权，虽然一纸限购令，又恢复了中牟人的主场，但随着与绿博的紧密结合，价值不断发掘，谁能保证不久后的将来，这里不会成为下一个置业热土呢？

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分区及典型项目

中牟县城定位县域行政文化中心，当前规划能级不及白沙，资源配套不及绿博，但县城并没有自暴自弃，在老郑汴路以西打造了一个新区，形成了东老城、西新城的格局。

中牟老城：建成区面积达到20平方公里，居住人口近20万人，随着时间发展，老城已经破败，土地开发殆尽，发展受到北侧郑汴中央公园和西侧官渡组团的阻隔，几乎没有新楼盘，中牟人买新房大多去新城。

中牟新城：中牟新区东至老郑汴路、南至陇海铁路、西至万三公路、北至贾鲁河，2004年开始建设，涛圣街以东区域发展相对成熟，县级行政事业单位（县政府、国土局、工商局、水利局、气象局、民政局、财政局、地税局、公安局等）聚集，新小区较多，城市面貌较好。涛圣街以西区域生活配套不完善，尚待发展，但县人民医院已经搬迁过来，距离白沙和绿博园较近，亚新、碧桂园、路劲、伟业都在这里拿地，具备发展潜力。

从上图可以看出，中牟是一个对购房者友好的县城。

（1） 楼盘多集中在新城，老城区仅2、3个楼盘，且距离新城较近，楼盘扎堆，省去大量看房时间，也利于购房者快速比较。

（2） 楼盘基本素质较好，除悦湖会4.16较高容积率外，容积率多在2-3之间，地块都比较方正，户型面积也都偏改善。

（3） 楼盘价差不大，除去精装房源，大多价格在8500-9000，新城区也就比老城区贵500左右，主要是因为县城面积小，地段差异拉不开价格。

（4） 巨头只有碧桂园一个，其他外来房企路劲、绿都实力一般，仍以本地开发商为主，类似早期的郑州，虽然一线房企楼盘少，但整体价格亲民。不得不说一线房企带来品质提升的同时往往推高房价。

路劲国际城

基本情况：项目位于中牟县商都大道人文路交叉口东北，总占地275亩，总建筑面积70万方，项目规划采用太师椅高低配设计，规划12栋33-34层高层、26栋6/8+1层洋房、一所4000㎡幼儿园。高层采用分离式核心筒，主力户型90㎡小三房，125㎡大三房，144㎡四房；洋房主力户型140-155㎡四房。

项目点评：路劲回归郑州的首个项目，定位略偏改善，位置很不错，西北角是贾鲁河大桥，过桥2公里就是绿博园，北侧紧邻贾鲁河，景观资源较好，但由于采用高低配，密度较高，居住品质会受一定影响。路劲的定价相对保守，项目性价比不错。

碧桂园豪园

基本情况：项目位于商都大道人文路交叉口向南200米路东，总占地57亩，总建筑面积12万方，规划6栋19层2T4高层产品，面积110/121㎡三房，3栋17层1T2大平层产品，均为170㎡四房，4栋6层1T2洋房产品，面积均为143㎡三房，另外还规划一所幼儿园、部分商业。

项目点评：碧桂园中牟县城首个项目，就在路劲对面，但不临贾鲁河大打折扣，优势在于容积率比路劲低，高层主力面积110㎡、121㎡三房，各占36%，户型更好更纯粹，而且是精装修，在县城比较稀缺，但精装高层价格一度开到12000，相比路劲性价比不高，不过开盘时间早，卖得差不多了，目前就剩一些洋房。

悦湖会

基本情况：项目位于商都大道与泰安街交会处(天鹅湖畔)，总占地157亩，总建筑面积44万方，规划19栋临湖高层，87㎡两房，99-138㎡三房，196㎡四房。

项目点评：悦湖会即原来的水岸鑫城，目前水岸鑫城已经开发五期，第六期的名字叫大郑东悦湖会，这项目是中牟的一大神盘，凭借450亩天鹅湖力压其他项目，据说天鹅湖的泉眼都是开发商维护的，看湖的7号楼楼王一度卖到11500，但除此之外，也没啥可圈可点的，容积率太高，户型产品比较落后，湖畔景观维护的也不算好。

路劲九郡

基本情况：项目位于文博路与新圃街交叉口向东200米，占地600亩，建面120万㎡，有9个地块组成，业态包含高层、洋房、公寓，多所幼儿园、两所小学、一所中学、公园和9万㎡集中商业，首期规划5栋高层，10栋洋房，主力户型高层88㎡、120㎡三房、135㎡四房，洋房130-146㎡四房。

项目点评：这是路劲在中牟的第二盘，也是中牟少有的综合体大盘，处于新老城区交汇处，周围比较荒凉，有点前不着村后不着店的感觉，南侧规划千亩清溪湖湿地公园，现在还是个土沟，优势在于大盘规划自成体系，路劲有成熟产品体系，高层分离式核心筒设计，户型还可以，8300的价格也比较有竞争力。

除了以上在售项目，还有一个潜在的亚新美好天境值得关注。

亚新美好天境

2017年3月1日，牟政出[2016]164号地块推出，60亩，容积率3.0，该地块位于中牟县城商都大道南、占李路西、占李西路东（伟业巴黎印象东北）。

这小小的一块地，引来了旭辉、亚新、伟业等6家竞拍企业的激烈厮杀，经过309轮竞拍，最终亚新地产从众多竞拍者中胜出，地块总价为5.24亿元，单价高达874万元/亩，楼面价为4370元/平方米，溢价率177%，创下了中牟县地块单价的新纪录。

目前案名未定，美好天境或是美好天颂，规划7栋33层高层，2栋20层高层，一所幼儿园，时隔一年还没推出，也是觉得高地价棘手，区域9000的售价，4370的楼面价，怎么看也难保本，预计会做高品质的精装修来提升溢价。

以上这些楼盘可以从西到东分为三个梯队来选择：

第一梯队人文路附近楼盘，有路劲国际城、碧桂园豪园、伟业巴黎印象、亚新美好天境，这一片受惠于北边的贾鲁河大桥开通，2公里直达绿博，西边对接白沙，享受双重外溢红利，堪称中牟最具发展潜力的地段，而且多为品牌房企，采用精装交付，产品品质大大提升，当然价格也高，如果资金充足，不妨考虑这里。

第二梯梯队中牟县政府和四牟园附近楼盘，有帝华宏府、晨胧华庭、蓝山溪语、翡翠明珠，这些本土小房企产品观念一般，多采用集中式核心筒，户型不好，但难能可贵都是纯高层，社区舒适度还行，周边汇集了大量行政单位和优质学校医院，是目前本土置业的热点区域。

第三梯队就是老城区，有悦湖会，路劲九郡，地段一般，配套陈旧，相较新区便宜500-1000，价格敏感的购房者可以考虑，改善客户和投资客户不建议选这里。

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结语

之前和朋友探讨中牟县城，觉得它紧靠绿博，又属于郑州，房价八九千，怎么反而还没有更远的开封新区卖的贵？想来原因有二：

1， 县城没有发展空间，中牟把白沙给了郑东，九龙给了经开，县城发展又早，哪还有多余的大片空地，拍一块几十亩的净地都会成为地王，反观开封西，一张大白纸交给品牌房企发挥，动辄千亩大盘，容易造势，想象空间够大。从这个角度看，其实中牟的房价更实在。

2， 绿博、白沙、雁鸣湖光芒太耀眼，让中牟成为灯下黑，比如县城的洋房不好卖，因为改善客户被绿博分流不少。不过，这种情况正在改变，其它三个板块进驻的龙头房企够多，价值充分挖掘，而中牟才刚开始，亚新的地王是一个信号，以后会有更多的房企进入。

中牟县城受制于自身条件，难以主动型跨越式发展，只能依托白沙绿博被动式发展，这就注定了它的发展之路是缓慢上升的，如果你买了这里，不会有惊喜，但可以有小小期待。

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