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出品｜搜狐财经

作者｜吴亚

3月29日早间，合景悠活(HK:03913)披露2021年业绩，并举行业绩交流会，公司董事会主席及非执行董事孔健岷、执行董事兼首席财务官杨静波、副总裁王中琦、投资者关系及资本市场部负责人李明明出席业绩会并答媒体提问。

在主要盈利指标层面，合景悠活保持增长，2021年总营收及净利润同比增幅均超111%。运营效率不断提升，住宅及非住第三方物管费的收取率分别提升至90.5%、99%。

截止2021年末，合景悠活在管面积达2.06亿平米，合约面积达2.78亿平米。整体在管面积中，非住宅业态占比已达52%；第三方在管面积占比88%，同比增长35个百分点。

至此，合景悠活完成了2201年年初既定的“2021年底在管面积达2亿方”的目标。谈及未来公司今年的业绩指引，管理层表示，“2022年收入预期增长为40%-50%，净利润率保持在16%-20%之间，整体毛利率维持相对稳定和较高水平。”

毛利率回落：行业人工成本上行趋势是一个客观情况

2021年，合景悠活实现总营收约32.55亿元，同比增长114.6%；2018年-2021年，该指标的复合年增长率为49.08%。

以业务板块来看，住宅物业管理服务收入19.36亿元，非住宅物业管理及商业营运服务收入13.18亿元，分别同比增长82.3%、189.9%。

在营收贡献比方面，2021年住宅物业由去年同期的70.02%降至59.49%；与之相伴的非住宅物业贡献比则升至40.51%，业务结构优化明显。

拆解到具体业务线可以发现，非住宅物业板块中的物业管理服务实现收入为10.57亿元，较2020年同期的2.79亿元，增3.78倍。

合景悠活2021年收入构成，图片来源：合景悠活截止2021年末业绩公告

利润方面，2021年合景悠活毛利12.26亿元，同比增长92%；净利润6.84亿元，同比增长111.4%；归母净利润6.75亿元，同比增加108.88%。

整体毛利率方面，2021年为37.7%，较2020年的42.1%下滑4.4个百分点，但仍处于行业较高水平。

从财报数据层面来看，2021年合景悠活的各项开支费用均有所增加。具体到销售成本为20.29亿元、行政开支3.33亿元、其他开支净额2284万元，分别同比增长130%、72%、117%。

业绩会上，管理层表示，毛利率有所下调有主观因素也有客观因素。一方面，2021年度公司开展收并购整合，来自第三方在管面积的提升，一定程度上导致整体毛利率有所下降。

另一方面，因为疫情的反复让物业公司遭遇严峻考验，人工及管理成本呈现上行压力。王中琦指出，“物管行业目前还是劳动密集型的行业，人工成本上行趋势是一个客观情况，对服务业的压力是巨大的。”

对此，合景悠活未来的策略是：通过科技自动化及物联网降本增效，提高员工产出的能效，提升组织效能及速度；从业务属性来看，进一步发展增值服务，挖掘客户的需求，让员工承担更多的角色，实现公司的经营及员工共生共赢；强化监督管理，完善市场服务价格机制等。

针对2022在盈利指标层面的业绩指引，管理层预计，“收入增长为40%-50%，净利润率保持在16%-20%之间，整体毛利率维持相对稳定和较高水平。”

上市一年在管面积由4160万方增至2.06亿方

合景悠活虽然是一家拥有近20年经验的多业态老牌物管及商管企业，但其在2020年10月30日才在港交所上市。上市之后，合景悠活随即抓住市场机遇，迅速外拓切入收并购市场。

搜狐财经此前曾报道，2020年12月，在上市刚两个月之际，合景悠活便以2.14亿元收购广州润通80%股权。截止2020年末时，合景悠活的在管面积为4160万平方米，合约管理面积为5340万平方米（点击查看往期报道：合景悠活2.14亿元收购广州润通80%股权）。

2021年上半年，合景悠活又通过旗下间接全资附属公司以13.16亿元现金，收购雪松智联80%股权。彼时的公开数据显示，截至2020末雪松智联的在管面积合计超过8600万平方米，规模远高于合景悠活（点击查看往期报道：合景悠活13亿购雪松智联80%股权）。

之后的2021年6月，合景悠活又宣布以4.98亿收购上海申勤80%股权，得到近1800万方的管理面积；今年1月11日，又宣布以1.65亿元的现金代价，进一步收购特丽洁公司50%股权，加码城市服务赛道（点击查看往期报道：合景悠活花1.65亿、溢价3.7倍买环卫公司50%股权）。

据此计算，仅前述公告层面披露过的四宗并购交易，合景悠活便已斥资约21.93亿元。支撑其频繁的进行大宗并购的资金，主要来源于公司上市募集的资金。

往期财报显示，2019年底，合景悠活手中的现金及现金等价物约为4.17亿元；到了2020年末，升至29.59亿元，净增长超25亿元。

而2020年10月，合景悠活港股上市的募资净额为29.13亿港元（约24亿元），与其当年增长的现金及现金等价物也基本吻合。

为了给公司收并购补充“弹药”，2021年6月，在公布收购申勤物业的同时，合景悠活还宣布将调整自己上市募集资金的用途。

彼时的公告显示，截止公告日，合景悠活上市募集的资金池余下11.65亿港元，花去的17.48亿港元全部用于收并购，这次调整又将7.057亿港元的募资净额挪入了收并购。

最新的2021年业绩公告披露，修订后，合景悠活在收并购方面分配到的资金约24.53亿港元（折合为人民币约19.94亿元），截止2021年末，已全部动用；在升级智能服务系统、丰富增值服务、一般企业用途及营运资金三大板块所分配的约4.59亿元资金，则并未动用。

截止2021年年末，合景悠活账面上的现金及其等价物共计12.34亿元；同期，无任何未偿还借款、资产抵押。

合景悠活截止2021年末上市募资净额动用情况，图片来源：合景悠活截止2021年12月31日业绩公告

凭借着对第三方外拓集中发力，截止2021年末，合景悠活在管面积达到2.06亿平米，同比增长395%；合约面积达到2.78亿平米，同比增长420%。

具体到在管面积和合约面积中的第三方，占比已达到88%；年内成功外拓的272个项目中，以在管面积划分，非住宅物业占比近6成，69%位于一二线城市。

从最新的规模指标来看，合景悠活已完成此前定下的“2021年底在管面积达2亿方”的目标。管理层表示，未来公司寻求有质量的规模和增长。

针对当前的物管市场，管理层认为，“从目前来看，整体行业还是有比较多的支持性政策，物管行业逐步回归理性。”

在管理层看来，相对于其他的竞争对手来说，合景悠活主要的优势在“业务、资源以及人”三大方面。首先，公司拥有差异化运营的能力，具有多个区域、多个条线的品牌服务经验，除了高端豪宅的服务体系自成一脉之外，在刚需和改善型住宅的服务能力上，也具有多个被市场认可的品牌。

“在资源驱动方面，我们则是一个开放的平台，拥有广泛的成员企业渠道以及资源的拉通，可实现在特定赛道的能力深化，以及在部分重点区域的密度补强。”管理层称，合景悠活还主张合作共生共赢的文化，将以开放的姿态吸引到合作方，通过文化融合、人才的内部流动以及晋升等机制与成员企业共同成长。

“从外拓市场来看，短期住宅市场一手盘的增长有所放缓，但城乡化和经济增长仍在继续，长远来看仍具发展潜力。目前来说，行业集中度仍旧比较低，整合空间潜力比较大。”在具体的收并购方向上，管理层指出，对于合景悠活来说，未来迈入城市服务是重要战略，“未来两三年里希望能将该城市服务业务拓展到全国。”

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