上海莘庄怎么样,吴泾是哪
严格来说,吴泾还不算是闵行热门的置业板块。
这倒不是说吴泾不好,而是闵行比它热的地方实在太多,如七宝、莘庄、春申、古美等,他们攫取了太多的目光,加上吴泾新房断供2年了,所以吴泾受到的关注相对较少。
但今年吴泾又杀入了大家的视线,原因无它,就是这边一下出了3块宅地,如下图所示:
这意味着,吴泾最迟在今年年底就会结束新房断供的局面。
那么吴泾到底怎么样呢?在吴泾买房子可行吗?吴泾有什么房子可以买?
01
曾经的洼地逐渐填平
这点需要看一下吴泾的二手房和新房。
吴泾的二手房分为两个世界,第一世界是紫竹半岛,第二世界是其他小区。
紫竹半岛因为是吴泾唯一的学区房,对口华二的幼儿园、小学、中学,挂牌价已经超过9万了,逼近中心城区的房价。
一个郊区的房子卖出了城区的价格,也不知道该夸一声牛×,还是骂一句离谱呢?
除了紫竹半岛以外,吴泾其他的二手房还算友好,除了几个次新房小区挂牌价达到6万以外,其他大多数房子的挂牌价不超过5万,老公房甚至在4万以下。
吴泾的新房已经断供两年了。此前供应的新房,除了兰香湖壹号的价格拉到了8万+,其余的新房清一色4万+,但这是2020年的事了。
后来,15号线通车,吴泾终于有地铁了,再加上在建的23号线,吴泾的房价应声上涨:
今年一批次土拍,招商&象屿竞得闵行区吴泾镇紫竹科学园区MHPO-1004单元09A-11A地块,房地联动价52000元/㎡。
二批次土拍,招商&象屿再次拿下一块吴泾宅地,房地联动价52000元/㎡。
然后保利和联发拿下元江路地铁站边上的地块,这是吴泾目前房地联动价最贵的地,达到了6.5万/㎡。
吴泾的新房价格已经从4万+涨到了65000。两年前吴泾还可以说是一个价格洼地,但今天,这个洼地已经在慢慢填平了。
02
吴泾房子的行情如何?
每个人买房子,都不想房子以后不好租、不好买。
那么吴泾的房子有市场吗?说到这个,就不能绕开紫竹高新区。
紫竹高新区的级别很高,属于国家级,重点发展信息软件、数字视听、生命科学、智能制造、航空电子、新能源与新材料等产业。先后集聚了微软、英特尔、可口可乐、中国商飞、中广核集团、东软软件等国际知名企业集团。
据科技部火炬中心今年公布的评估结果,上海闵行紫竹高新区在全国157家国家级高新区中,2021年度综合排名第9,首次进入前10,实力很强劲。
紫竹给吴泾带来的是实打实的金币。在今年1月,紫竹高新区实现税收收入19.3亿元,同比增长95%;实现市、区两级财力8.5亿元,同比增长92%。
除了带来税收以外,紫竹高新区还带来了不少的高收入、高素质人群。在紫竹园区工作的人员数以万计,而且大半都是本科以上的人才。
人口导入会带来住房需求,再加上吴泾手握华二,吸引了不少陪读家庭,所以吴泾的房子起码是很好租。
比如靠近华二和紫竹园区的嘉怡水岸,两房可以租6500,房源还比较紧张,很抢手。
嘉怡水岸实景图
而从过往的数据来看:从2018年至今,吴泾新房总共供应了2365套,成交了2388套,供求比超过了1:1。
同时,吴泾的二手房也在不断成交了,五年间成交了3831套二手房。
证明吴泾的新房和二手房都是有市场的,不存在卖不出去的情况。
03
一些需要正视的缺憾
虽然房子行情不错,但吴泾也有一些不可回避的缺憾,就是它的配套资源确实比较薄弱。
首先,吴泾是早期上海的化工基地,有大量化工厂,环境和名声都不太好。而且你别看吴泾面积不小,但实际上居住区的占比却不高,申嘉湖高速以北以工厂和园区为主,只在紫竹园区、永德路、剑川路聚集了居住区。
申嘉湖高速以北的吴泾现状卫星图
现在依然还可以见到吴泾的一些烟囱在不断向外冒着白气,不过现在已经在着手搬迁化工厂了,只是需要时间。
其次是吴泾的商业较为匮乏。
申嘉湖高速以北是工业区,几乎没有居住区,缺乏商业还说得过去。
但在申嘉湖高速以南,有成片居住区,但商业依旧不成熟。整个板块内,只有宝龙城市广场一个中等体量的商业,其余的火星一号、鸿基时尚广场等体量都不大。
吴泾宝龙广场
没有大型商业就算了,要命的是,底商也欠发达。像在紫竹半岛那一带,一家底商都没有。吴泾的底商集中在永德路上,其他地方很难看到。
永德路街景
板块内有闵行区中西医结合医院,一家二乙医院,可以满足日常的医疗保健需求。距离吴泾最近的三甲医院是仁济医院南院,仅约6公里,驾车不用20分钟即到。
至于教育,吴泾的学校两极分化严重,可以简单的划分为华二以及其他菜小、菜中。华二只有紫竹半岛的业主能上,其他的只有眼馋的份。
所以吴泾的房价以前处于洼地,就是因为太“荒”了,哪怕有紫竹这样强大的产业在,也难以带起来。
04
一点一点地变好
好在吴泾这几年在慢慢变好。
首先是地铁改善了出行条件。
15号线是首条贯穿吴泾的轨交,连接了徐汇、长宁、普陀以及宝山,有力带动和支撑吴泾的发展。
此外,23号线也经过吴泾,在吴泾设紫竹高新区站、江川东路站、紫龙路站、放鹤路站、吴泾北站等站点,吴泾是一个准双轨交板块。通过23号线,吴泾与中心城区的联系更为紧密。
23号线
同时在商业方面,紫竹高新区站的地铁上盖商业——紫竹数码广场正在加紧建设,预计将在2023年面世。
紫竹数码广场总体量约26万方,可以提供近12万方的研发空间、3700㎡小型剧场(536座)、3000㎡精品超市、3000㎡企业展厅,以及各类餐饮零售服务3.68万方,将弥补区域内的商业。
最后是吴泾一直让人诟病的化工厂已经在逐步搬迁,城市界面在慢慢变好。板块内拥有占地约40万平方米的兰香湖,承担闵行打造滨江景观的功能,极大地改善了吴泾的城市界面。
化工厂搬迁后空出了大量的土地,将预留一部分作为战略留白区,积极恢复生态建设,这其实也是发展预留,代表了未来吴泾的待发展空间。
总之,吴泾在慢慢变好。拥有强大的产业和高校,板块人口聚集能力强,城市界面正在更新,将实现双轨通车,板块发展有一定前景,是一个值得关注的置业板块。
吴泾的置业建议:
如果着急学区且不差钱,那可以选择紫竹半岛,小区品质很好:50%的绿化面积、人车分流、高配装标。
紫竹半岛实景
学区不急的话,可以去徐汇、黄浦甚至闵行其他板块淘一淘,9万多的价格可以选到性价比更好的学区房。
如果教育不是刚需的,可以选择嘉怡水岸、枫桦景苑、万科花园小城等二手房,性价比较高。
如果一定要买新房的话,吴泾最快能入市的项目是「招商象屿·公园1872」,项目就在万科青藤公园的南侧,毗邻在建的23号线紫龙路站,预计推出建面约89-125㎡3-4房,联动价5.2万/㎡,总价预计约450万-650万,预计最快10月开放售楼处。
在招商象屿·公园1872的北侧,还有一块招商象屿今年二批次土拍拿下的宅地,联动价5.2万/㎡,预计明年入市。
除了招商象屿的两个新盘以外,吴泾还有3个新房待入市:兰香湖雅苑(前期均价8.02万/㎡)、兰香湖壹号、保利&联发元江路项目(联动价6.5万/㎡)。
5个新盘,除了兰香湖壹号属于高端改善产品,其余都是刚需、刚改产品,在沪西南上班的刚需客群可以重点关注。
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