置换反应的定义(置换反应的定义和条件)

绍兴的常先生通过中介卖房子

当时只收到首付款

就把房子过户给了下家

常先生说自己不太懂交易规则

可偏偏就是因为房子提前过户的问题出事了

不仅100多万元尾款拿不到

房子也拿不回来了

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通过中介卖房

106万尾款为何迟迟拿不到

常先生在绍兴袍江世纪广场东区有套151平方米的房子，之前因为想置换就把房子挂到了网上。

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常先生说，今年10月份，小区门口的一个中介业务员联系了他：“他说有人看中了我这套房子，谈好价格是152万，中介收1.5万。”

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常先生说，买房的人姓陶，是绍兴本地人。10月30日，在中介撮合下，双方签订了一份房屋买卖合同，买方按揭购买房子，首付44万：“中介说你的首付款已经拿到了，就去房管局过户，说是绍兴这边的规定。合同里没写，都是口头说的。”

11月1日，常先生跟买家约好，到绍兴的不动产权证中心办理了过户手续。从法律意义上来说，房子已经属于买家，但常先生还有100多万的尾款没有到账。按照合同约定，过户后买方办理银行贷款，需要在20个工作日内，把尾款打给常先生。但直到最后期限11月28日，常先生说自己一分钱尾款都没拿到。由于房子已经过户，他很担心，赶紧联系买家了解情况，结果让他心头一凉：“房产证出来后，客户说自己要，中介直接给了他，他做了民间抵押。”

常先生说，现在他们已经不在绍兴居住了，定居在杭州。这套房子拿不到尾款，对他们的生活也产生了影响：“幸好（杭州买房）合同没签，签了的话，日子更没法过了。”

记者在双方合同中看到，如果买方不能按期向卖方付清购房款，逾期一天，就要支付房屋总价的3%作为违约金。常先生说，对方已经逾期十多天：“违约金要不要无所谓，只要把尾款给我就行。”

常先生提供了买家陶先生的电话，不过记者多次拨打，电话都处于忙音状态，记者发了短信也没得到回复。之后，记者赶到促成这笔交易的绍兴钱进房地产有限公司，门店没有招牌，当时的业务员宋先生正在店内：“客户说，钱会给他的。”

现场，中介门店也提供了买家的电话，记者再次拨打，同样无人接听。常先生说自己平时给买家打电话，对方也是有时接有时不接：“他说钱不会少你的，就是什么时间给不知道。但我拿到钱，才能安心。”

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买家去做个人抵押

如何拿到了房产证

目前，常先生房子没了，尾款也拿不到。在他看来，关键问题是中介没有走正规流程：“正常流程是房子过完户给对方，中介应该陪客户一起去银行做抵押。但他直接把房产证给客户，客户自己去做抵押了。”

对此，绍兴钱进房地产有限公司工作人员宋先生解释说：“绍兴二手房交易，如果客户是贷款的，付了首付就要过户了，过户完才能去贷款。这个客户因为前面在合作，他说贷款自己去办，就让他自己去办了。我们是失职了，房东如果要去起诉，我们也配合房东的，如果法律上来说这个要我们承担责任，那我一定是担的。”

记者走访了绍兴其他中介门店。某房产中介工作人员说：“我们过户之前把客户的征信都调查好的，到银行去做一个评估和预审批，预审批通过以后我们才会去过户。房产证全程放在我们中介这里，抵押的时候我们把房产证给银行，银行再去不动产做抵押，到时候尾款直接转房东。如果碰到老客户，也是按流程走，是原则问题。”

现在，绍兴钱进房地产有限公司愿意配合常先生要回尾款，但常先生表示，自己的房子是挂在贝壳网站上的，现在交易出了问题，贝壳也应该承担责任。但宋先生说：“我们原先是贝壳的，现在因为做了私单被摘牌。对方说会付的，现在双方在沟通。”

原来，这家中介门店此前加盟过21世纪不动产，属于贝壳平台旗下。按照贝壳的交易规则，所有合同都要使用官方模板，上面印有21世纪不动产或者贝壳品牌标识，而仔细翻看常先生的合同，记者发现，这份合同是门店自己提供的。记者也把此事反馈给了贝壳平台，贝壳方面表示，门店走“私单”，已经取消加盟权，常先生的这笔交易，他们并不知情。

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绍兴越城房管介入调查

交易流程改革还在完善中

记者将常先生的遭遇反映给了绍兴越城区房管中心，工作人员表示接下来会进行调查：“中介存在失职行为，根据相应的法律法规，可以进行处罚的。”

其实房屋买卖在我们日常生活中是一笔大买卖，便宜的几十万，贵的上百上千万，交易安全这根弦不容忽视。就在前段时间，《小强热线》就报道过金华警方破获的一起二手房交易买卖的诈骗案件。

有位徐先生报警，说自己卖房子后，尾款拿不到：“中介公司打电话给我们，说比正常市场价高3万。”徐先生被高价吸引，在只拿到40万首付款的情况下，就把房子过户给了下家。可是3个月过去了，徐先生迟迟没有收到后续房款，甚至还发现，不少房东也遭遇了类似情况。警方调查发现，这些所谓的买房者其实都是中介老板杜某雇佣的。

东阳市公安局刑事侦查中心民警张健介绍：“杜某他们是专门找房源，再找征信清白的人作为白户，让这些人去购买房子。将房子过户到这些白户的名下，再去小额贷款公司贷款。”

杜某在案发时囤了将近20套房子。最终，东阳警方共打掉3个买卖房屋的诈骗团伙，采取刑事强制措施11人，查封房产25套，涉案市值超3000万元。目前，杜某因犯合同诈骗罪，被判处有期徒刑12年6个月，罚款10万元。

为了杜绝二手房交易市场出现类似的情况，杭州就出台了相关举措，有效规避了这一风险。杭州某中介公司负责人介绍说：“杭州的交易逻辑是买家必须通过银行的按揭贷款审批，只有银行确定这笔贷款的发放条件之后，杭州的交易才会走到过户这个环节，要过完户之后他项权证书抵押到银行，银行就会放款，也不会导致房东拿不到款项。”

中介方面解释，杭州数字化改革走得比较靠前，银行跟房管局的部分数据可以实现连通。二手房交易时，买家必须通过银行的按揭预审批，否则无法完成过户。这也就基本上确定了后续交易不会存在问题。哪怕下家跟中介联合，提前拿到不动产权证，这笔按揭贷款的账，也可以算在买家头上。这样就有效避免了常先生他们遭遇的问题。

那么，在绍兴是否也有相关的交易机制呢？绍兴越城区房管中心工作人员表示：“目前，据我们了解应该是没有的。从去年开始到现在也一直在研究，会通过系统完善的方式把这个漏洞补上。”

绍兴主管部门也在努力，促进二手房交易制度的完善，同时对于常先生拿不到尾款的情况，他们也会组织买卖双方协商。对此，常先生表示，会先等协商结果，如果没有达成一致，会通过法律途径维权。

来源：小强热线浙江教科

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