房管局撤案多久签合同,办理“网签”后就能万事大吉？法官跟你聊聊房屋登记那些事儿~

办理“网签”后就能万事大吉？法官跟你聊聊房屋登记那些事儿~

夫妻共有房屋被登记方抵押，另一方能要求撤销抵押吗？

买房子时，是不是办理了“网签”就万事大吉了？

近年来

房地产交易市场活跃

由房屋登记引发的

各种法律问题也时有发生
4月21日上午

昌平法院开启了

涉房屋登记行政案件

新闻通报“直播间”

法官上线，跟大家伙儿聊聊

关于房屋登记的那些事儿~
“涉房屋登记行政案件典型案例”新闻通报会上，昌平法院通报了该院近五年涉房屋登记行政案件审理情况，并发布相关典型案例。孟凡军、潘晓军等两位市人大代表通过线上方式参与了此次通报会。
▲审管办（研究室）副主任尹海萍主持

针对房屋登记案件

通报会上说了啥重点内容呢？

跟着网事君一起来回顾～

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五年来，昌平法院共审理房屋登记行政案件96件，占不动产登记案件的81%。该类案件主要呈现不服房屋转移登记行为案件占八成、利益结构复杂、诉讼“程序空转”现象突出、行民交叉情形较为普遍、行政机关无责败诉占比高等五大特点。

“在我院审理的房屋登记案件中，半数以上被从程序上裁定驳回起诉或裁定准予撤诉。部分当事人对应该通过民事诉讼还是行政诉讼进行权利救济并不清楚。”昌平法院行政庭负责人双玉娥介绍到，“不会告”“随意告”的现象依然存在。此外，当事人权利保护意识淡薄以及登记机关审查手段有限也是引发此类纠纷的重要原因。

通报会上

行政庭李丽法官和吕偲偲法官

分别发布了相关典型案例

对房屋权利人进行风险提示

也为不动产登记机构提供参考

网事君选取其中4个典型案例

与大家分享

干货满满哦

快来一起涨知识吧~

▲李丽法官发布典型案例并作提示

案例一

名下房产被冒名出售转移

基本案情

牛某因犯诈骗罪被昌平法院判处有期徒刑十二年，并处罚金12000元。

裁判结果
行政诉讼案件中，法院经审理认为，“齐老太”、刘女士向行政登记机关申请房屋所有权转移登记并提交了相关材料，行政登记机关受理后，经审查认为申请人的申请符合房屋登记的相关规定，向刘女士核发被诉的房产证并无不当。但根据法院生效的刑事判决书可知，此次房屋转移登记并非齐老太本人的真实意思表示，房屋所有权转移登记申请书和房屋买卖合同中“齐老太”的签字也并非本人所签，房屋转移登记的事实基础并不存在，被诉房产证应予以撤销。

鉴于行政登记机关又为刘女士核发了新的房屋所有权证，本案被诉房屋登记行为已被登记机构改变。因此法院判决被告不动产登记机构为第三人刘女士颁发房屋所有权证的行为违法。

法官提示

对于现实中已经存在侵害自身权利的行为，要及时通过报警或提起诉讼等途径，维护自身的权益，防止损失扩大。

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案例二

用假调解书意图规避政策

房屋过户行为被依法撤销

基本案情

李先生将其位于昌平区东小口镇的一套房屋出售给刘先生，双方签订了房屋买卖合同并办理了所有权的转移登记。后李先生称其在调取房屋买卖档案时，发现刘先生办理过户时向不动产登记机构提交了一份假的民事调解书。于是李先生将不动产登记机构诉至法院，要求判决撤销对涉案房屋的产权登记。

经核实，房屋转移登记档案中的调解书系虚假材料。对于为何要使用调解书办理过户，刘先生在庭审中陈述称，房屋中介告知其用调解书过户所需时间较短，以防相关政策发生变化。李先生则称刘先生此举是为了避税。

裁判结果
法院经审理认为，李先生、刘先生向不动产登记机构申请房屋所有权转移登记，并提交了相关材料，不动产登记机构受理后，经审查为李先生和刘先生办理房屋所有权转移登记并向刘先生核发房屋所有权证，尽到了审查义务。但由于作为房屋所有权转移登记基础的民事调解书事实上并不存在，转移登记的事实基础不能成立，因此法院判决撤销该房屋所有权转移登记行为。

法官提示

在房屋交易过程中，要增强依法交易的意识，不要轻信一些中介人员声称的捷径或者避税手段，更不要因为贪图便宜而弄虚作假，引发不必要的麻烦，甚至承担刑事责任。办理过户时要依法向不动产登记机构提交真实材料，依法缴纳税款，一些重要环节如签订房屋买卖合同、办理网签、房屋交易纳税、过户登记以及办理房屋贷款等都一定要亲自办理、亲自审核，以减少房屋交易风险。
▲吕偲偲法官发布典型案例并作提示

案例三

网签后未办理过户

房屋被原房主抵押引争议

基本案情

荆先生夫妇与李某签订房屋买卖合同，约定李某将自己位于昌平区的房屋卖给荆先生夫妇，双方进行了存量房屋买卖合同网上签约。因该房屋已设定抵押给某银行，一直未能办理过户。于是荆先生夫妇与李某签订解约协议，解除房屋买卖合同，但网签信息并未注销。

因李某并未将购房款退还，荆先生夫妇与李某再次签订房屋买卖合同，同时，二人入住了该房屋，李某将银行名下的抵押注销。后李某又与第三人马某签订抵押借款合同，将该房屋抵押给马某，并办理了抵押登记手续。荆先生夫妇得知后，认为自己已办理网签并实际入住房屋，不动产登记机构不应再为他人办理房屋抵押登记，遂将不动产登记机构诉至法院，要求撤销给马某办理的抵押登记。

裁判结果
法院经审理认为，不动产登记机构依照相关规定，审核了申请人的各项材料，为李某与其债权人马某办理抵押登记的行为符合法律规定。存量房屋买卖合同网上签约合同不具有保证将来实现物权的效力，也不能产生对抗抵押登记的效力。因此法院判决驳回原告的诉讼请求。

法官提示

因此建议购房人在买房前尽可能全面地了解当地网签政策，并通过正规的房地产中介办理相关手续。在办理网签后及时办理过户手续，尤其是对于房屋上存在抵押登记的，督促卖方办理解除抵押手续并约定明确的违约责任，降低买卖风险，避免钱房两空。

案例四

离婚后未及时办过户

房屋被一方擅自抵押

基本案情

周女士与田先生原系夫妻关系，后双方登记离婚并约定将田先生名下位于昌平区东小口镇的一套两限房归周女士所有，但田先生一直没有配合周女士办理过户手续。后周女士以离婚后财产纠纷将田先生诉至法院，要求判令该套房屋归其所有。

离婚后财产纠纷案件诉讼过程中，周女士发现，双方离婚后田先生将涉案房屋抵押给了第三人王某并办理了抵押登记。于是周女士向法院另案提起行政诉讼，要求不动产登记机构撤销该房屋的抵押登记。

裁判结果
法院经审理后认为，房屋登记所有权人田先生与第三人王某向不动产登记机构申请办理房屋抵押权登记，并依据法律规定和有关政策提交了材料。不动产登记机构审核材料后，为其办理抵押权登记的行政行为符合法律规定。因此法院判决驳回原告的诉讼请求。

法官提示

日常生活中，因家庭关系发生变化或其他事由，导致房屋所有权变动，房屋实际权利人与房屋登记的权利人不一致的情况时有发生。如何在家庭关系发生变化时确保财产安全，也是人们关心的话题。

在此法官提示，房屋实际权利人应及时办理房屋过户手续或控制权利凭证。除此之外，房屋的利害关系人认为房屋登记事项错误，而登记权利人又不同意更正的，还可以申请异议登记。《物权法》第十九条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”以本案为例，在田先生不配合办理过户的情况下，周女士可以先向不动产登记机构申请异议登记，并在15日内通过提起诉讼等方式解决实体争议。

异议登记可以提示想要与登记权利人进行物权交易的第三人，该物权可能存在瑕疵，从而使其审慎权衡相关交易的利弊，第三人如果在异议登记期内执意与登记权利人进行物权交易，则不能获得登记公信力所保护的利益，以此实现真正权利人与善意第三人之间的利益平衡。

新闻通报会结束后

在线观看的人大代表

对通报会的内容和形式

给予了充分肯定

并提出了意见和建议
市人大代表 潘晓军

昌平法院通过“云通报”的方式，实现了代表委员对法院工作的“云监督”“云参与”。发布的典型案例让法律问题更通俗易懂，法官提示也都关键到位，让我们对法院的工作有了更深的了解。疫情期间，北京法院充分利用各种方式展示了特色工作，都很精彩，每次都能学习到很多新知识。同时，也便于代表委员更好地履职，非常好！

市人大代表 孟凡军

房屋对每个人都意义重大，房屋登记也是生活中经常遇到的问题，作为从事相关行业的代表，我觉得昌平法院的通报案例选取得非常典型，法官提示也非常到位，听了以后很受启发。疫情期间，昌平法院积极采取多种方式线上线下开展活动，主动接受监督，为代表委员履职提供了便利，给昌平法院点赞！

供稿：北京昌平法院

文字：李丽 吕偲偲 王宇新

图片：王宇新 牟文洁

编辑：黄乾雄 谢伟辉