青岛房子产权多久,持续下跌5年的青岛楼市 2023及更长远的未来还有机会吗
持续下跌5年的青岛楼市 2023及更长远的未来还有机会吗
引言:
2019年2月笔者提出青岛房价会开启持续下跌模式,均价回落至2万以内,在1万8上下浮动。5年过去了,青岛楼市如何了?站在22年尾,2023年以及更长远的未来,青岛楼市走向会如何呢?普通人又该如何做出选择?
两个有奖竞猜 一个恐怖故事
首先我们来一个有奖竞猜。
2022年全国住房库存总量最高的城市是哪个?
青岛。
CRIC(中国房产信息集团)监测数据显示,截止2022年7月末,青岛、武汉和沈阳商品住宅狭义库存位列全国TOP3,库存总量均超2000万平方米,其中青岛库存总量连续11个月位居全国第一位。12月青岛新房可售库存面积约2374.92万㎡。
接下来我们猜第二个问题。青岛二手房市场目前去化周期是多少?
解释一下:去化周期,是指商品房的销售周期,“去化”在房地产领域就是销售的意思,新建商品住宅去化周期一般由新建商品住宅的存量除以此前12个月月均成交量而得出。
通俗的讲,就是一套房卖出去需要多久。
住建部明确定义了商品住宅的去化周期,在《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作通知》中明确规定,各地要根据库存商品房的消化周期及时调整住宅用地供应的规模、结构和时机,如果消化周期超过36个月,则停止土地供应;36至18个月内,必须减少土地供应;12至6个月内,应增加土地供应,对于不足6个月的,不仅要大幅度增加土地供应,还要加快土地供应的步伐。
目前青岛全市住房,去化周期,高达23个月。一年12个月,也就是2年。也就是你在2022年12月买到的房子,可能2020年12月就挂出来了。而你从现在还是挂房出售,到最终成交,可能会去到2024年12月。
这么一算,是不是有一点恐怖?
这就是目前青岛楼市现状。
五年 你知道青岛这五年是怎么过的吗
2019年2月,笔者梳理了《青岛房价的前世今生和未来走势,看这一篇就够了!》一文,针对2018年及此前多年青岛楼市走势,做出了细致分析与明确结论。从2018算起,马上2023,5年过去了,你知道青岛这5年是怎么过的吗?笔者当初的判断打脸了吗?
先看结论:
均价回落至2万以内,在1万8上下浮动。新房市场稳中有跌持续回落,二手房有价无市直至价量齐跌,会是未来一段时间的新常态。
截至最新数据,目前青岛新房二手房平均价格都到了1万6左右,和之前预期的基本一致,疫情原因导致跌的更多了一些,且成交也变得更为惨淡。
之所以18~20年间跌的多,还是因为18年涨的太高,急跌之后的阴跌,二手房和大部分市区老破小都面临有价无市的境地。
涨为什么涨,跌又为什么跌
青岛整体楼市上涨其实历史并不长,近些年来主要就两波,2016~2017,以及2018。
而18年青岛举行上合峰会,就是火上浇油。到2018年5月,全市均价从2017年11月的2万元直接蹿升至2.5万元,市南区均价达到4万多,崂山区3万多,市北四方李沧2万多,城阳高新区黄岛区1万3以上,链家二手房数据显示青岛整体二手房均价也达到2.3万以上。2018年一季度青岛房价累计上涨12.1%,位居全国第一。
之所以全市统一上涨也是因为青岛主城区本来面积就少,新房少,被抢购一空,热度只能往周边无限传导。这个逻辑和北京房价上涨,带动燕郊、北三县等地被炒热一样。最后的结果当然大家都知道了。
事后回看,18~20年左右买房的人,很有可能站在了历史的山岗上。类似A股6000点,想起来好像在昨天,其实已经是遥远的2007年,15年过去了,现在大A还在3000点保卫战。
那下跌主要是因为什么呢?青岛和全国又有哪些同与不同?
首先第一点,下跌当然是因为之前涨的多了。这一点全国皆然。
我们继续回到影响房价的根本问题来看。影响房价的根本还是经济+人口+供需,展开来说,城市经济发展、未来经济预期、个人经济收入,人口流入流出、新增人口、老龄化等等。
供需前面已经说过了,库存高企,去化周期过长。
缺乏内生增长 人口结构存隐忧
房价长期看人口。我们先从人口看起。
人口层面,青岛自2010年总人口突破1000万,截至2021年未,青岛市常住人口为1025.67万人,其中市区人732.19万人。全国各城市人口排名16,山东第2。比2020年增加15.1万人,在全国主要城市中排名第四,这么看其实还不错。
但细拆一下却会发现人口数据内含隐忧。青岛的常住人口增加量来自市外的转移人口,而这部分人口又多是城镇化的结果。我国2021年底的城镇化率已经达到64.72%,也就是说未来几年,青岛的常住人口增加量将会逐渐减少。
而人口来源主要有两点,一是外部迁移,二是内部增长。这两年青岛内生人口又如何呢?
2021年青岛市出生人口5.68万,出生率为6.76%,死亡人口约7.55万人,人口自然负增长约1.87万人,正式进入人口负增长阶段。早在2020年,青岛 65 岁及以上户籍人口占比达到16.34%,65 岁及以上常住人口占比达到14.2%,60岁以上常住人口占比达到了20.28%,已迈入中度老龄化阶段。
原因何在呢?我们来看两张图。
自2009年开始,青岛已婚有生育能力的人数就逐渐下降,11年下降了31万人。2011年到2021年,青岛结婚对数连续下降了10年,2021年的结婚对数只有2011年的61.5%。(而离婚数却一直走高,此处不展开)。
适龄人口少,结婚人数少,一句话,根本的根本还是“新进入的年轻人少”。
年轻人为什么不来?GDP大而不强 城市对年轻人吸引力弱
2021年青岛市GDP为1.41万亿,而2022截止到Q3数据青岛GDP1.1万亿,同步增速6.92%,位列全国13,且对天津的差距从去年前三季度的1000亿+,缩小至现在的800亿元。按照青岛目前的增速来看,未来三年左右,青岛有望超越天津,成为北方第二城。
由此可见,青岛近年来名义GDP增速不错,经济总量一直稳中有升。
为什么会有这种反差呢?
深入分析来看,青岛社零总额中很大一部分是来自于矿产、建材、化工产品等大宗商品的交易。根据2021年青岛统计年鉴显示,2020年青岛批发零售业商品销售总额为112809415.2万元,其中“矿产品、建材及化工产品批发业”商品销售总额占整体的51%。这意味着,青岛大宗商品的高交易额一定程度上掩盖了青岛居民消费的不活跃,进而影响到商圈的活跃程度。
七普数据显示,青岛大学(大专及以上)学历人口占比为22.55%,排在全国第30位,与GDP全国第13的名次显然不匹配。
这么看来,青岛市属于典型的“大而不强”GDP增长“增收不增利”。
工资收入多年原地打转 想说爱你不容易
接下来就到了个人最实际也最关心的工资收入。
上面已经说到,青岛GDP大而不强,缺乏对年轻人的吸引力,青岛人消费能力不强,造成这一切的根源,当然还是市民手里能拿得出来的钱不多。
看一下近3年的工资,21年,平均月薪7200(所有数据都是含税),我们简单算一下,五险按10%一金按10%就是1440,7200-1440=5760;扣税(5760-5000)*10%+(5000-3500)*3%=120。
5760-120=每月到手5640。
19年平均6300,我们按同样数据算一下,五险一金是1260,6300-1260=5040;扣税(5040-5000)*10%+(5000-3500)*3%=49。5040-49=每月到手4991。
我们先不说统计数据准不准,是不是比一般人感觉要高了。就客观的说,这3年间,普通工薪族体感来说到手工资毫无变化,毕竟500块钱和朋友两顿烧烤就没了。而多年来,青岛工资也一直在4000~5000这个区间打转。(今年可能很多人连这个也拿不着了,此处不表。)
每月拿着四五千的工资,除了吃饭住房交通购物等,真的留不下什么。
“最后一套”思路下看楼市未来
房价本质上是经济活力的体现。中国楼市在过去20年红红火火的大增长大牛市,本质上是中国经济迅猛发展的结果和外在表现。未来中国房价如何,约等于问未来中国经济走势如何,这里不敢妄言。而怎么看青岛未来房价,则取决于你如何看青岛未来城市发展预期。
另一方面,大城市、核心区、好房子的价格是由最有购买力的人决定的。大家一定要注意,他们不会算在平均的头上。
而库存量最大、跌的最多乃至于根本卖不出去的是哪呢?也不难猜到。即墨、胶州、平度、莱西等远郊区。即使看挂房价没怎么跌,但基本没有成交,意义不大。
剩下的就是青岛中位区,也是最复杂、和普通人关系最大的核心市区选择题。
在综合分析了青岛楼市和全国楼市之后,笔者希望提出“最后一套”的概念。
什么是“最后一套”?就是对所有买房者来说,要做出更长远更低预期的规划。买房前不妨问自己几个问题:接受这套房再也卖不出去,或者大幅降价(50%)后售出的可能吗,即使卖不出去未来仍然可以用吗,比如自己老了、给孩子、给父母,等等。就算“砸”在手里了,但也不亏。
对年轻人来说,按照这个思路来选择,其实就很清晰了。
相对看好:城中较好地段、较知名开发商楼盘、次新房(普通家庭规避全新期房)。刚需瞄准三居室(相信我,你会生二胎的),一居室二居室最后会通通老龄化,改善走城区次新房。
这里插播一个有趣的数据:链家销售数据显示,“青岛新房住宅,面积越大,涨得越多、降得越少;面积越小,则反之。这说明,在青岛新房市场,面积越大越受欢迎。”这一点应该是和一些超一线城市有所区别的。二手住宅最受欢迎的是90-144平——基本是三居到大三居,不用说,肯定是二三胎的“刚需”,其次是90平及以下,144平以上则最不受欢迎。(太大了用不着)
所以,按照“最后一套”思路来看,这类房型“进可攻退可守”。自住,可满足未来多年二胎三胎后的生活;城区生活,工作交通出行等均较为方便;未来,当自己老了后房子也变成了“老破中”,仍然可以自住或留给最不争气的孩子= =
结论:
前面对青岛楼市和房价走势基本分析的已经比较细致了。透心凉之余看一点好的,近年来,青岛高端制造业发展迅猛,青岛统计局的数据显示,2022前三季度,青岛高技术制造业增加值同比增长17.9%,快于规模以上工业6.6个百分点,两年平均增长8.1%。其中,电子及通信设备、医疗仪器设备及仪器仪表制造业同比分别增长20.9%、28.0%。此外,无论如何,青岛都仍然是北方前5强(为避免争论,保守的说),尤其是山东为数不多的城市选择。
黄金海岸(类比超一线城市和一线城市的热点区域)。强者恒强。稀缺资源,和普通人关系不大,未来大概率保持微涨,和城市整体GDP增速持平,年均5%左右。
市区继续分化(相当于中国大部分一二线城市),老破小、非核心地段、不占某项独特优势的房子均值持续下滑,想要快速出手交易的话要坚决“割肉”,不要心存幻想;反之,较好地段、楼龄不长、各项设施配套比较完善的仍具有较好交易空间和使用价值。经过近5年的下跌,基本企稳,刚需和改善的都可以适时出手,这一批房价未来预估长期在2万~3万上下盘桓。
备注:房价和国家宏观调控降息降准等密切相关(比如近期地产政策又在密集出炉,不排除会持续加码,或对短期房价有一定影响),以上分析皆没有纳入在内,跟随国家政策面大市上涨下跌带来的房价变化不具体一一展开。
不过建议,保持头脑冷静。牢记“最后一套”。
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