二手房挂出去要多久卖,苏州二手房要启稳了，局部涨价不是没有可能，房东可别卖飞了

苏州二手房要启稳了，局部涨价不是没有可能，房东可别卖飞了

原创姑苏小叁房

但是，事实就是事实，苏州楼市的需求在过去3年被压抑这么久，就算楼市氛围再差，也该到谷底了。

我们知道，在去年5月份，楼市是有一波挺好的势能的。这个势能不仅仅在苏州，而是全国都是如此，也恰恰因为这波较为快速的启势，让最高当局在下半年“狠心”出手打断了房企的融资现金流渠道，由此房企开始了连环炸雷。

| 提前指标很重要

先要再强调下基本数据，我现在说的数据，是二手房数据，包括带看和成交。带看，经纪人是可以做一些“假”的，也因为是同一组客户，被多套房子带看，因此量会比实际高一些。

同时，贝壳成交的数据，并不是网签而是认购，因此会比我们看官方公布的网签提前不少。

所以，我们要评估楼市未来走势，一定努力去看，挂牌量，带看量，认购量这些提前量指标。

| 挂牌在售量8万套

我们经常看到有些媒体晒苏州天量的二手房挂牌量，实际上，贝壳展示的总量是苏州大市，含了县市的。我们把县市剔除后，市区含吴江的挂牌总量是80155套。

而同期新房的口径，住宅领证可售，静态可售量是70917套。

这个数据，目前看还不至于让苏州这座城市恐慌。道理很简单，如果我们把从去年1月份至今，单月平均成交量4615套，作为分母，我们可以看到，出清周期才17个月。

如果我们谨慎一点，分母用今年的月均成交套数3270套计算，出清周期是24.5个月。注意，我个人认为，一个房东要想卖房，几乎不会不挂贝壳。因此贝壳上的库存总量，我简单理解为二手房总库存。

同期，新房的库存出清周期是17-18个月。目前新房也没塌方，所以这个量虽然很痛苦，但是不是说忍受不了。

结论是，二手房和新房一样，依旧在比较痛苦的区间，真心想要卖房的房东，还需要做较大的折扣。

折扣多少呢？可以横向参考新房，新房为了让客户下定，最终必须有让客户心动的价格折扣。目前一般价格折让在5-10%，就说，比同小区挂牌平均数，要降5-10%。

但是，别忘记了，这库存总量应该是最高峰值了。毕竟限售更改后，原本限售中部分二手房是获得可售资格，该涨的量也涨了。虽然说，部分新房还没释放限售，但是总量并不高，一般投资客也不会在很短时间就卖。这部分量对总体存量干扰不大。

| 成交量几乎达到去年同期水平

真的让我大跌眼镜，5月份苏州贝壳系，成交量（认购）同比去年5月份，仅仅跌了8%（套数）。具体数字，我就不公布了，贝壳对数据管控很严格。

当然，贝壳的成交不代表是全苏州全部的量，不代表全苏州二手房同比就只跌8%。全苏州口径，5月份二手房成交量（网签）仅为3324套，同比降幅高达49%。

为什么会有如此大的差异？我说了，贝壳是认购量，下定就算是成交。而官方的是网签量，前者是后者的前置数据。

| 带看量是去年同期的76%

从贝壳数据看，5月份全市带看量为5.6万组，这个数据同比降幅是24%。可见，带看还是不足，但是上一篇说了，5月份是分时间段的，下旬的量几乎是上旬和中旬的总和。

我们再看一个关键数据模型，带看挂牌比，简单的理解为，目前每条挂出来的房子，有多少人看过？当然实际上是不会这么简单，可能好房子多组带看，差房子一直没人看。但是毕竟这是一个很好模型逻辑。

先说一个数据，5月份，全苏州带看量:挂牌量是70%。简单理解就说，70%的房子有一次带看。

我们再看下各区的数据表现。
我们发现4月份，的确非常差，受到疫情的影响，带看量暴跌。但是我们都要刻度，3月份其实苏州整体的氛围还行，我们把5月份和3月份做一个对比。

我们会发现，市场有热度的是吴中区，64%上涨到了74%，还有是吴江区48%上涨到54%，最后就是园区91%上涨到了97%。

简单粗暴的说，这三个区二手房可能是最先马上回升的。当然，上述区域肯定要在内部分板块的，不是一概而论，但我在此提醒，如果有房子要卖，就要抓住这个窗口期了。

如果是你的房子又恰好具有好景观，好配套，好产品力，好物业，好教育，又是舒适4房。那你可以稍微微调一下价格了。

本文用一些前置数据指标，展示给大家看一下，苏州楼市的一些可能。

简单的说，从数据推演看，苏州楼市这次是真的筑底。我之前预测乐观在5月份，行情起来在7月份。虽然中间被疫情冲击了，但是现在还是坚持这个观点。

各位，如果手中有房子在售，可以内心笃定一点了。