北京限购了多久,“限购令”简史

“限购令”简史

作者丨张敏

编辑丨包芳鸣

图源丨图虫

伴随现代化、城市化大潮推动，住房市场不断呈现出新形态，限购政策也有了新的目的和内涵。当前，“限购令”正面临关于“存”与“废”的讨论。

2006年，建设部等六部委联合发文，对境外人士和机构的购房行为进行限制，也称“限外令”。在人民币持续升值的背景下，其目的在于防止境外资金炒作国内楼市。

真正为外界所熟知并对楼市带来深刻影响的“限购令”，出台于2010年。在北京率先以户籍、纳税、社保、家庭住房套数等为限购门槛进行试水后，其他城市也很快跟进。最多时，全国有超过100个城市实施了限购政策。

连锁反应

2010年4月30日，北京出台《贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》，推出12条调控措施，其中强调，“对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民，暂停发放购买住房贷款。”“自本通知发布之日起，暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。”这是全国首个住房“限购令”。

“五一”长假临近，该全新调控手段的横空出世，引发了广泛关注。有市场人士质疑，“限购令”带有较强的行政色彩，不符合市场化调控的原则，且有失公平。但也有分析认为，在过热的市场环境下，有必要祭出雷霆手段。

楼市“限购令”的出台，有着深刻的国内国际背景。

从2009年开始，我国经济快速升温，正处在快速城市化阶段的房地产市场也明显复苏。到2010年，楼市进一步升温，部分城市出现投资需求占比过高、房价上涨过快的情况。其中，以北京为代表的一线城市最为火爆。

2010年3月15日，北京土地市场单日诞生三宗“地王”，成为资本狂欢下的市场缩影。

北京出台的文件，正是“国十条”的落实细则。“限购令”落地后，市场表现立竿见影。2010年5月，北京新房成交环比腰斩。当年全年，北京住宅成交量降至11万套，同比下滑近四成。土地交易也明显降温。

2010年9月29日，监管部门再度发文称，“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。”此后，重点一二线城市相继推出“限购令”，部分三线城市也出手限购。仅2010年，全国就有近50个城市出台了楼市“限购令”。

2011年1月，进一步调控楼市的“新国八条”出台，并将限购政策作为8项稳楼市措施之一。

另一方面，限购的门槛越来越高，相关的配套措施也不断完善。比如，在限购门槛中，对纳税或缴纳社保的年限要求不断提高，最多达到5年（60个月），且不得中断。为打击假离婚等规避限购的行为，很多城市对于离婚后再买房的也设定了认定年限。同样为了堵住政策漏洞，一些城市的法拍房也被纳入限购行列。

据不完全统计，全国有超过100个城市曾出台过或正在执行楼市限购政策，其中海南省仍在执行全域限购。北京是目前限购政策最严厉的城市，除“五年纳税或社保证明”的基本门槛外，还对商住房实施同等的限购标准。通州区则在此基础上附加了更多条件，堪称“全国最严限购区域”。

用时间换空间

站在社会经济发展的视角，限购政策大行其道，有着特殊的时代背景。

相比之下，虽然供应端不断提速，但在城市化快速推进的阶段，房地产供不应求仍是常态。

自然资源部下属某机构的一名专家向21世纪经济报道表示，除了平抑市场供需关系外，限购政策的初衷还在于，为住房供应体系的建立及长效机制的建设赢得时间，即“用时间换空间”。

“2018年房地产长效机制建立以来，房地产市场平稳健康发展取得明显成效。”2021年，住建部相关负责人在接受人民日报采访时表示。

前述专家指出，“限购令”等政策营造的平稳市场环境，为房地产长效机制的建立和运行提供了重要保障。他认为，“房住不炒”从最初的政策口号内化为一种价值观，“限购令”功不可没。

去与留

其中，监管部门对“供求关系发生重大变化”的表述，尚属首次。

这也意味着房地产的市场形态、发展模式都将迎来诸多改变，楼市调控方式也需做出相应的调整。在对其他政策进行松绑之后，近期，“限购令”也开始逐步退出。

据中指研究院统计，今年9月以来，已有11个城市全面取消限购政策，另有8个城市进行了不同程度的优化。其中，广州成为第一个松绑“限购令”的一线城市。

事实上，由于行政色彩浓厚、对市场“杀伤力”大，早在“限购令”出台之初，外界就有过“何时退出”的疑问。2011年全国两会期间，时任住建部部长的姜伟新在回答记者提问时表示，“限购令”的退出没有时间表。第二年，面对同样的问题，姜伟新做了几乎同样的回答，“限购令短期内不会放松”。

但随着客观条件的变化，原本铁板一块的政策也开始松动。

2017年开始，以武汉、南京、郑州、长沙、西安、成都为代表的一批二线城市相继放松落户门槛，从而吸引高素质人才，助推城市发展。由于限购政策多与户籍挂钩，这些做法相当于对“限购令”的变相松绑。

2019年，发改委发布《2019年新型城镇化建设重点任务》，强调城区常住人口100万—300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制；城区常住人口300万—500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。此举相当于给中小城市松绑“限购令”开了绿灯。

2022年，发改委发布的《“十四五”新型城镇化实施方案》进一步提出，放开放宽除个别超大城市外的落户限制。

相比之下，如今热点城市松绑或取消“限购令”的做法，显得更加名正言顺。一方面，供需关系发生变化，限购政策的土壤似乎不复存在；另一方面，经历了两年多的深度调整后，市场期待尽快回温，松绑限购既能释放需求，又有利于提振市场信心。

那么，在实施了13年之后，限购政策要退出历史舞台了吗？一种声音认为，限购政策已完成了历史使命，是时候全身而退。

易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道记者表示，我国房地产市场分化严重，对“限购令”的调整，也需按照一城一策的原则来考量。他认为，市场供应过剩、后发动能不足的城市，具备了取消限购的条件。重点一二线城市则可实施“一区一策”，核心区域继续限购，非核心区域可视情况适当松绑。

他认为，总体来看，限购政策在少数区域仍有存在的价值，但也应按照市场变化进行动态调整，松绑或退出是大趋势。

但他同时强调，这种判断是基于限购政策的初衷而做出的，在现阶段，指望通过对限购政策的调整来提振市场，作用恐怕并不明显。

SFC

本期编辑黎雨桐实习生章宝怡

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