门市房的房龄是多久,决定商铺价格没那么复杂,就几点因素,看一下蒙对没有?

决定商铺价格没那么复杂,就几点因素,看一下蒙对没有?

门市房的房龄是多久,决定商铺价格没那么复杂,就几点因素,看一下蒙对没有?

购买商业房的时候,业主最担心的事情就是,无法判断一个商铺的真正价格和价值之间的差距有多大,买了以后租不出去怎么办,买了以后价格高了怎么办,那么商铺的价值,究竟是哪些因素决定的,它的价格是否和价值相互等值,如何判断?

购买一处商业房,不论是商铺还是其他,其价格决定因素,往往有很多个方面,一旦感觉不值得投资购买,那就要放弃了;

在我这里,商铺的价格决定因素,往往只是几个简单的方面,便于理解,就简单聊一聊;

首先,商铺的价格,取决于年限;

年限越高的商铺,价格可能就会打折扣,可能是一个老商铺,特别是二手商铺,价格往往很高,但是仔细一算,可能产权只有十几年了,都知道商铺的产权和住宅是有区别的,只有缴纳了出让金才会再次拥有使用权,销售权,否则拆迁不理陪,不能交易等等,而且土地出让金价格会在房价的20%以上,是一笔不小的费用支出,年限越高的商铺,使用时间越短,理论上价格会更低一些;

开发商盖房,从规划到投入使用就需要3年以上,减去3年的产权,有的楼盘更奇葩,土地都是十几年前拿到的,一算产权只有20几年了,这样的商铺或者商业房的价格,自然要清楚,国内很多业主,并不关心这个,也不去计算,买商铺必须去计算房龄的大小,总共才40年产权,缺一年就少一年,自然要计算价格;

其次,租售比收益率,到底是多少呢?

很多业主买商铺,会考虑到商圈,考虑到人流量,考虑到各方各面,其实你只需关注实际的租金价格,这些全部都就出来了,往往很多商铺的价格高的很,而租金却少的可怜,租售比不成比例,一算需要25年才回本,有什么意思?

商业房的收益率,低于5%的,也就是说20年收不回投资,那就等于是一个鸡肋,因为购买商铺的成本也很高,贷款利息算过没?

收益率越高的房子,价值越高,但是要预防收益率的陷进,为什么呢?

现在有很多的产权商铺,答应你的收益率都在8%左右,意思是12年回本,真的能做到这么高的收益率,真的是值得投资,可是事实是什么,会买的不如会卖的吆喝,往往实际收益率,是没有这么高的,例如前三年的抵扣房价了,这一看就是一个营销手段,价格暗地拉高,做了一个促销而已,这个账早在销售之前就算好了,这样的假收益率,是不能作为投资标的,或者参考的;

还有,就是商铺本身的运营人是谁,这个很重要;

商铺水来运营,做什么生意,租给谁,商场的产权商铺,谁来经营,这个细节,会决定商铺的租金价值,也就决定商铺的投资价值,更会决定商铺未来的增值价值,一个没有生意的商铺,最终都会是一个鸡肋;

这需要最开始就先计划好,打听好,商铺的格局适合做什么,要提前知晓,照这个目前去执行,即可;

现在的商铺,经营的项目,多数是体验类项目的比较多,主要集中在餐饮,影视,K歌,儿童乐园,娱乐项目等等,亲自参与进来的项目,凡是脱离这个目标,基本上不成气候,还有就是民生类的社区商铺,也是可以投资的;

选对经营项目,选对经营者,就基本上成功了一半,有的开发商自己经营,一听就不靠谱,没经验,那不是瞎胡闹吗?

最后,才是商圈,专业市场可能大有前途;

未来商业格局,不知道会发展成什么样子,但是,集中化,专业化的经营,报团取暖是一个趋势,越来越多的专业会场会崛起,商圈的建设非常重要,经营最好的商圈,就是河北的香河,白沟,这里是以产业集中化经营,每一个展厅都是有商业价值的;

未来会有更多这样的产业街区,汽车产业,配件产业,装修产业,户外产业,还有很多的细分产业;

商圈的选择,氛围的选择,虽然竞争激烈,但是会形成规模效应,每个商铺都会分得一杯羹,至少租金会逐渐增长趋势,当然了,还要配合上合格的经营者,才会更上一层楼;

商铺价格的背后,是人流量,是精准人流量,更是来钱的速度,还有经营者的智慧组成;

本期关键词「商铺价格」

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