北京补办房本需要多久,10年终拿“大红本”！北京ONE业主坦言“拿房本”艰难历程：目前小区已公示四十七批

10年终拿“大红本”！北京ONE业主坦言“拿房本”艰难历程：目前小区已公示四十七批

从买房到拿到房本，王城花了10年时间。

说起这些年的“东奔西跑”“唇枪舌战”，王城感觉有些疲惫，“拿到本就属于我的房本，怎么就那么难？竟然花了足足10年！”

王城所居住的小区为北京ONE，小区开发商为北京实地房地产开发有限责任公司（以下简称“实地公司”）。谁也没料到，本是定位高端的小区，业主们却迟迟拿不到房本。

日前，通州区不动产登记中心公示了最新一批北京ONE小区办理产权登记的名单。截至目前，已公示了四十七批。

居住多年，难拿房本

2013年，王城在北京ONE小区买了一套房。当时他觉得小区位置好，定位豪华高端，既有住宅区，又有写字楼，非常满足自己的需求。“当初很满意，但没想到后来有这么多麻烦。”

王城拿出一摞资料摆在桌子上，房本、现房销售合同、各种收据……这些东西到今年5月份才拿到。“虽不完全如意，但事情也总算解决了。”

说起这些年的“东奔西跑”“唇枪舌战”，王城感觉有些疲惫，在这10年间，他多次寻找开发商询问房本办理事宜，但得到的回复却是“不能办”。王城不明所以。

“有约定的违约金在，那时还不焦急，也没多想。”王城与开发商签订的预售合同中，明确约定开发商要在720天内为房主办理完成房本，逾期就要赔偿房主已付房款的至拿到房本每天万分之一的金额。“黑纸白字写得清清楚楚。”

但是，时间一点点过去，房本的事越拖越久，哪怕有违约条款在，王城也不免担心起来，为什么一直拖着不给办呢？

一番打听，王城才明白被开发商给“坑了”。

带着胜诉判决书，去谈判

后来，越来越多的业主开始向有关部门反映相关情况，事情开始有了新的进展。在2021年，小区业主办理房本事宜被认定为通州区历史遗留项目，编号为2021通—003。

守得云开见月明，王城本以为终于可以拿到心心念念的房本了，但现实却事与愿违。

“历史遗留项目解决了业主们的大麻烦，但没想到开发商仍不给办理。”王城猜测开发商仍不办理的原因是众多业主的违约金将是一笔不小的数字，“开发商不想赔付。”

无奈之下，2021年末，王城选择起诉开发商。

2022年3月，法院判决书下来，支持了王城办理房本的请求，这意味着倘若开发商仍不配合，王城可向法院申请强制执行，有法院的协助函可直接办理。

房本算是有着落了，但王城明白，违约金还是个问题，“我一个人就几十万呢，不大可能拿到。”

纠缠近10年，王城也早已感到疲惫，他只希望早日彻底解决，让生活和工作回到正轨。“我就带着法院判决书去跟开发商协商谈判，希望把房本、违约金、契税等所有事情一并解决完成。”王城称判决书就是他手中的“刀”，他是带着刀去的。

“开发商如果坚决不让步，那我就申请强制执行，违约金再论。”即使如此，王城也是和开发商协商半年多才达成一致。双方签订和解书，开发商配合办理房产证，违约金、多交的契税等抵扣车位和部分物业费。

3号楼的另一位业主也选择了和解，他在今年3月份拿到了房本，“我了解到的，业主愿意就违约金赔偿和解的就给配合办理，不愿意的就不办。”

当然，并不是所有业主都愿意和解，齐山也起诉了开发商，目前法院还未审理。“按照合同，开发商该赔偿我四十万违约金，我不会放弃，要继续打官司。”

“住了10年，却被开发商起诉退房”

事实上，北京ONE小区只有1、2号楼正常，3、4、5号楼都没能通过验收。

宋清就居住在5号楼，他说他是北京ONE小区最惨的一类业主。“别说房本了，住了10年了，还没网签呢。”

又过了几年，宋清疑惑为何还没能完成网签。“开发商就说别的业主都网签了，你别急啊。”尽管已经怀疑开发商有问题，但“上了贼船”了，不等也得等。

但久等之下，等来的却是“楼栋没通过验收”的消息。由于中山街小学及前述老旧危楼未能拆迁，导致北京ONE小区3、4、5号楼没能通过验收。而3、4号楼在2010年已经完成办理了商品房预售证，可以网签，但5号楼却没有，也就不能办理网签手续。

后来，开发商以不缴纳剩余房款为由起诉宋清，请求解除房屋买卖合同及违约金等费用。2023年6月19日，通州区人民法院判决开发商败诉。开发商不服从判决，于7月16日上诉至北京市第三中级人民法院。目前，二审还未审理。

“我这类业主有很多，现在就等二审吧。”宋清说。

日前，记者想就3、4、5号楼业主的房本和网签事宜采访北京实地房地产开发有限责任公司历史遗留问题专办，对方称有关事项请联系不动产登记中心等有关部门，这里只负责办理业主的事情。

此外，爱企查显示，实地公司存在自身风险4538条，涉诉关系91个。记者拨通实地公司上诉状所留的电话，对方称自己原来是该开发商的代理律师，现在不是了，不了解网签、房本等事情。

好的消息是此前困扰业主无法办理房本的主要困难，在小区被认定为历史遗留项目后已经解决，目前只需业主与开发商就合同等条件达成一致，就可顺利办理房本。

据了解，2020年，通州区印发了《通州区历史遗留房地产开发项目不动产登记专项治理工作方案》，明确说明了处理范围、及各部门的分工职责…其中提到了“关于划拨土地已竣工商品住房上市出售补交地价款有关问题的处理”中1997年1月1日之前竣工的历史遗留项目问题处理。

11类问题处理

历史遗留小区未发证问题都有各自的历史成因，概括原因主要集中在开发商不配合办理和登记要件不全两方面。根据未发证问题专项治理涉及的工作，按照专班成员单位职责范围，确定以下任务分工：

1.关于房屋未办理规划验收的处理

2002年1月1日（含）以后竣工，不具备规划验收条件的历史遗留项目，应先由规划自然资源部门对建设工程依规建设情况提出书面意见。如主体工程符合规划许可内容的，可在处理方案明确后为购房人办理产权登记；如擅自变更规划方案建设的，经规划自然资源部门依法追究，办理相关手续后再办理产权登记。2002年1月1日前竣工的历史遗留项目可参照上述意见办理。

2.关于房屋局部超出宗地界址界限的处理

房屋局部超出已登记宗地的界址界限，且超出部分未占用集体土地的历史遗留项目，相关职能部门应核实超出宗地界址界限的原因。如房屋符合规划且取得所占宗地权利人同意的，可在处理方案明确后为购房人按原土地登记信息办理产权登记。

3.关于不动产抵押有关问题的处理

开发企业已办理抵押登记的历史遗留项目，应先由区专班办公室会同金融主管部门核实抵押登记中债权的实际偿还情况。如已经还清贷款但未注销抵押登记的，协调相关金融机构配合办理抵押权注销登记；如已对债权做内部核销的，鼓励相关金融机构配合办理抵押权注销登记；如债权已经打包处理，无法配合办理抵押权注销登记的，建议当事人通过诉讼等途径解决。

历史遗留项目认定公告期满后，为购房人发放贷款的金融机构，应及时提交房屋抵押合同等材料向房屋所在区登记部门申请抵押登记，并提交贷款购房人名单。贷款购房人先申请转移登记的，应同时提交抵押登记书面申请，待抵押权人申请抵押登记后一并办理。

4.关于未办理房屋竣工验收的处理

房屋建成后,因工程款结算纠纷、擅自变更规划方案建设等原因,不具备竣工验收条件的历史遗留项目,购房人可共同委托具备相应资质的检测鉴定机构对整栋房屋进行防雷、安全检测鉴定。防雷检测合格,且房屋安全鉴定结果认定房屋可以安全使用的,可在处理方案明确后为购房人办理产权登记。

5.关于不动产测绘有关问题的处理

未完成不动产测绘的历史遗留项目,购房人可共同委托测绘单位对土地、房屋的界址界限及面积进行测量,其中房产测绘成果按整栋出具的应经房屋行政主管部门审核合格。对房屋不具备实测分摊面积条件的,购房人可按合同约定的建筑面积和实测的套内建筑面积申请登记。

7.关于登记申请人认定的处理

申请登记的房屋经预售合同备案的,申请人应与备案的购房人一致;涉及征收、拆迁、危旧房改造、棚户区改造、人口疏解、环境整治及绿隔等情况的,申请人应与相关部门确认的人员一致;其他情形的,应提交人民法院、仲裁机构生效法律文书,证明申请人为申请登记的权利人。

8.关于契税征管问题的处理

对未缴纳契税且由购房人单方申请转移登记的历史遗留项目,税务部门可依据处理方案为购房人办理契税纳税申报手续。

9.关于门楼牌坐落证明的处理

10.关于划拨土地已竣工商品住房上市出售补交地价款有关问题的处理

1997年1月1日之前竣工的历史遗留项目,部分商品住房因上市出售补交地价款的,可由购房人按每平方米建筑面积销售价格的5%缴纳土地出让金,不再签订土地出让合同。对上述日期之后竣工的,房地产转让按国家和本市有关规定办理相关手续。