北京为什么不发展丰台（北京为什么不发展丰台地产）

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Q:提问：京老板，您好，最近集中读了您的文章和回答，受益匪浅，对于换筹和区域选择的思路很认可。想向您请教，大望京片区，是否有合适的小区推荐？700万元-1000万元是相对比较舒适的价格区间，二居或三居都可接受。另外，望京溢出的区域，酒仙桥之类的区域是否有投资价值？看价格一直不温不火。谢谢您！

A:回答:您好,感谢信任!酒仙桥是个独立板块，虽然有企业但区域比较固化，整体面积较小无法形成商圈，很难吸引到外区的人到这里买房。电子城未来发展并不是特别看好，城中村太多改造难度比较大，如果不改造优化很难释放潜力。如果未来整治街道、扩宽酒仙桥路,打通向望京的东西路,酒仙桥就会有一个质的改变.但是大型的艺术区占据着大面积的土地资源,导致整个区域商业的布局不是很合理,这就导致了改造优化的难度

700-1000可在望京本地选筹;可以看看澳洲康都、季景沁园、国风北京、慧谷阳光;

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Q:提问:京总，您好！父母老公房两处，目前出租中。一个是在慧忠北里B区，朝阳外国语学校小学部学区房，一居室，价值580万左右，房龄95年。另一处在劲松三环内，2居室，电梯房，房龄98年。

现状是亚运村的房价上涨较快，单价12万以上，劲松房价涨幅较慢，低于平均值，现在想整合一下，如果卖掉劲松的房产，同时满足未来有可能存在的自住需求和升值空间，想请教一下，朝青板块和双井周边可否有推荐的楼盘，总价不超过950万。

A:回答:您好,感谢信任;可以看看朝青的华纺易城、青年汇佳园;双井可以关注下苹果社区南区、首城国际A区、A派公寓

双井属于国贸的后花园,租金高流动性不错,楼盘高中低三个档次都有,可以承接国贸不同的购买人群,属于国贸50%以上上班人群首选的区域,保值增值性都比较不错.

朝青称之为国贸的第二后花园，今天之所以能发展起来，主要是沾了国贸的光。加上自身又比较争气，品质小区扎堆。虽然大悦城的风水多年令人诟病，但不影响整个区域的的价值。整个区域商圈发达居住的人群普遍年轻，可以说是承接国贸最优质的刚需兼改善板块，楼盘高中低三个档次都有，可以承接不同的人群，热度一直属于北京排名前几的区，流动性和抗跌性都不错;

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Q：提问：你好京总，目前我看了两个位置，一个是朝青的青年汇，一个是常营的柏林爱乐三期，感觉柏林整体更好一些，就是稍微远了些，青年汇的优势就是近，因为我在安贞地铁站附近工作，工作比较稳定，这两个盘该怎么选，谢谢京总。

A：回答：你好，感谢信任！朝青和常营选盘的逻辑完全不同，朝青涨幅最好的楼盘是逸翠园，天鹅湾，常营涨幅最好的楼盘是金隅丽景园，逸翠园，天鹅湾属于朝青板块的品质次新盘，金隅丽景园，逸翠园属于常营的上车盘.为什么会出现不同产品反差的现象。

朝青可以说是做为承接国贸最优质的刚需兼上车板块，购买力自然不缺，而常营属于次级溢出板块，购买力自然没有朝青优质，所以呈现出的结果是朝青品质楼盘领涨，常营呈现出的结果是上车盘领涨，买房投资最忌讳矮子里面拔将军，当下市场核心区品质次新盘领涨，溢出板块上车盘领涨，常营板块由于配套成熟，所以贵妇盘的涨幅还可以，如果在配套极差的地段，这种盘至少站岗10年以上

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Q:提问：星主好，要为父母置换用于养老居住，即养老居住为主+兼顾保值，要求位于朝阳区东北方向3-4.5环，预算不超1400，望京、丽都、太阳宫、燕莎板块都有看：

一、怎么卖【腾指标】：

1、有2套位于亚运村小营的相邻小区，A房=2000年+三室+学区（必上）+满五不唯一=市场单价低但总价高，B房=2010年+两室+学区（派位）+满五唯一=市场单价高但总价低。最初我认为必然是卖旧A留新B，但中介表示因A房买卖差价较大且不唯一则会使买方税费成本高导致卖价受限且交易周期较长，建议卖B房。

请问，如果二选一卖，是从中介说的这个角度考虑，还是仍应坚持卖旧留新？

2、从产业（关庄地铁站周边一直没发展起来）、教育（就是陈经纶）、品质（2-3元的物业费、只有街心公园、商超都距离1公里以上）看亚运村小营似乎都不具备，从增值角度是否已不具备持有价值应趁2022年都卖掉？

二、买哪里：

1、筛选后有意在望京西京承高速的湖光中街和燕莎蓝港附近，后者比前者贵100多。星主对望京区域评价较高但个人感觉望京的产业红利主要是往北往东辐射，望京西侧以住为主是否不太容易享受到产业红利溢出吧？燕莎板块虽然无产业但有蓝港和亮马河和国际学校，虽然总价贵但是否更保值？

2、另外，望京西vs丽都？燕莎vs太阳宫？问题有点啰嗦，多谢！

A:回答：您好,感谢信任!1、首先中介说的任何观点目的只有一个,为了促成交易;只有交易他们才有佣金可以赚,房源对于他们比客源更为重要;一套笋盘对于他们可以吸引很多客户,对于中介而言,他们认为最容易成交的房子往往是比较优质的房源,这个只是直观感觉,因为您并没有说具体哪个小区,观点建议仅供参考;

2、望京和丽都,望京可能更胜一筹;望京为什么比较适合投资你应该看过我的分析,这里就不再过多描述,望京自身分为望京东、西、北和南。其中发展的最好的就是望京东，望京北是后期发展起来的，也是目前主要的发展方向,已经向来广营溢出;

丽都这个商圈,本地人管叫丽都商务区;外人称为城乡结合部,最大的硬伤是交通比较差,酒仙桥是个独立板块，虽然有企业但区域比较固化，整体面积较小无法形成商圈，很难吸引到外区的人到这里买房。

电子城未来发展并不是特别看好，城中村太多改造难度比较大，如果不改造优化很难释放潜力。如果未来整治街道、扩宽酒仙桥路,打通向望京的东西路,酒仙桥就会有一个质的改变.但是大型的艺术区占据着大面积的土地资源,导致整个区域商业的布局不是很合理,这就导致了改造优化的难度;

3、燕莎这一片主要的功能是商业和外交,使馆商务区占着大量土地,导致把住宅分割的比较零散,优质的住宅区是纯粹的,区域内不能有大型的办公商业体,这样就会导致区域人口杂乱;双井为什么会是东三环比较不错的优质板块,因为东部国贸一带到三元桥是断层的界面,缺乏优质商圈,

所以双井、朝青、朝阳公园就凸显的很有优势;太阳宫属于东北三环较优质的板块，行业内称之为低调的贵族，太阳宫本地缺乏产业支撑，除了几个零碎的写字楼外几乎没有像样的办公，为什么还能挤进朝阳的前列，一是因为学区，朝阳的教育虽然和东西海比不了，

但朝阳作为北京经济最强的区，教育近年来发展有目共睹，硬是培养出了几所可圈可点的名校。相比于东西海的老破小，朝阳学区房从居住品质上来说，要比东西海强很多，从价格上来说，朝阳也更亲民，可选空间更大;流动性和保值增值性都属于稳健性的.

综合建议:在望京和太阳宫做选筹,保值增值性都比较稳健;

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