我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐你好，想问买一套总价235万左右的新房，49岁了，可以贷款20年，首付3层，要贷款差不多165万，1，还款方式我是选择等额本金还是等额本息。2，我是过几年提前还完贷款还是贷足20年好。

回答：你好，任何情况下都选择等额本息的还款方式，年限越长越好，不要提前还款。为什么买房贷款，选择等额本息，而不是等额本金？

我们以100万借款，基准利率4.9%，10年期（120个月）为例：等额本息首月还款10557元，等额本金12416元。

1.同样锁定一笔借款，等额本金比等额本息的月供要多20%，这里的20%，如果换成等额本息，相当于你可以借来120万的贷款，凭空多了20%的支出，浪费了现金和现金所带来的机会。

2.有人说，等额本金的月供是逐年减少的，还有人说，等额本金的总月供少于等额本息。没错，但是谁又会还10年的贷款呢？何况现实中往往是30年。先有定量，才有定性。利率是个位数，贷款是百位数 哪怕按照10年期计算，等额本息要到第56个月的月供才超过等额本金，如果按照30年按揭，则要到第十几年，实际上大多数人到第5年房子已经翻倍出售/换房/还清重新抵押了。

3.为什么还是有很多人觉得等额本金比等额本息好呢？最重要的一点，是因为我们的视角：通胀的速度，通常保守按照12%计算。我们把通胀速度（1%每月）乘以当前月供，才能得到真正的【币值】，【币值】才是真实的【月供】。一旦加上通胀这个因素，逻辑就变得鲜明易懂，相比没有通胀，我们的月供正在以肉眼可见的速度进行【收缩】。

按照【币值】计算：等额本息首月月供10557元，等额本金12416元。等额本息末月月供3192元，等额本金3037元。

结果是什么呢：

1.等额本金的总月供，比等额本息更多

2.等额本金早期消耗了你更多的现金，月供压力更大，也消耗了更多的机会

3.买房开头难，等额本金可能成为压垮你的最后一根稻草

提问：美丽万能智慧有才的房姐，为了娃上学忍痛入了常青5小区2011年的次新房，非笋盘。以后还想置换转手，能保值吗？入了这套房怎么样实现价值最大化?谢谢回答!

回答：次新不担心，为了孩子值得，等学区用完凤变冰一下再出手。如果不自住就分割出租。追问：目前已在山东日照买房结婚居住，目前子弹不多，只有30，想去青岛看下，有适合快进快出的小区或区域吗？如果不了解青岛，能说下选择快进快出的投资性房子，关键看哪几因素？回答：青岛目前是失血调整年,大部分核心区域高价二手降价暂时回避。青岛三年内涨了接近一倍,实际价格市南4万、崂山4.2、市北26，距离市中心30公里的超级CEO红岛片区2.4注意回避。黄岛安子、灵山卫有1.5限价房,理工大学、北岭还能淘到18-21的市北地铁二手

提问：您好，房姐，我的首套房是以我的名义只有公积金贷款，跟我老婆两个人的名字。现在办离婚，我把房子过给她。我算是单身，首套，刚需吗？武汉有没有三年内，没有房产交易才算刚需一说呢？我单位未来三五年会搬到光谷生物城。在葛店南站步行附近有还建房一套。我看过光谷188，也看过了万科金域国际，万科汉口传奇，远洋万和四季。在自住，考虑较好的教育和出行，以及升值空间，您怎么建议？

回答：名下无房无贷就算刚需，武汉离婚了就可以买，没有限制。后期的动力来看188更有潜力，同时价格也相对便宜，学校也还行吧。其他几个区域，都离你的工作地点太远了…

提问：房姐威武，近期北京规划可能因为某种原因重新做出调整，请问宏观判断这是不是意味着对于中心城是利空，对于回龙观，天通苑，大兴南五环半，通州是重大利好？

回答：这个问题首先必须定义什么是中心城？东西城之前有很多次说过风险很高。回龙观天通苑属于市区和郊区的结合点。生物天宫院属于郊区的最后一站。通州很大，通州整体都很贵，除非把望京拆了迁到通州副中心，否则当前价格和价值不符。

提问：房姐好，问一下汉阳的远洋东方镜世界观，投资+自住可以吗？

回答：自住可以，投资性价比不高。

提问：房姐，房住不炒的大环境下，房子还能买吗？该如何买？

回答：关于房子，我身边只有三类人：买房自住的，买好几套房子租给别人住的，自己买不起房子租别人房子住的。首套房的刚需，99%拿不准该不该买，能不能买，买什么样的产品最好，因为没买过房。如果你有改善需求，该不该现在置换，目前武汉市场中太多改善产品了，到底哪一个更适合居住？如果你买房投资，买二手房还是新房？该买哪个板块，可以买哪个小区，以什么价格买入最合适？如果你是业主，现在适合卖房吗？如何卖出高价？如何快速卖掉手里的房产？我想，大部分购房者都被这些问题困惑着。而且，在"房住不炒"以及"楼市分化"的大背景下，买错房不仅会损失利润，甚至会赔钱。所以根据自己的需求对号入座，选对板块，逢笋入，选优质资产，未来才不会踏空。

提问：你好，本人刚刚入武汉户，外省和本省各有一套房都在还贷中，省内(不在武汉)还有一套全款房，还未交房，这种情况如何还能在武汉贷款投资买房？把全款的(还没房产证)做抵押贷？还是说有其他的途径？谢谢

回答：名下已经有贷款了，在武汉买算二套，没有下房产证的房子还不能做抵押。1.建议找代持，或者不限购地区买房。2.把名下的房子过户给父母，你腾出首房首贷。

提问：美丽房姐，看房200套要怎么看，每个小区的房源，要怎么看，更能找出笋盘，比如，要同面积的最低价都找出来看

回答：看二手房，形成板块立体构架，单套房子价值体系判断，以及片区间涨幅时间差的套利空间反复思考:为什么两套一样面积的房子有定价差异；为什么同样户型的房子有定价差异；为什么二三四室不同小区，定价差异；为什么这房子挂了一年卖不掉；看完200之后在软件里标注，并回访中介，知道每套房子成交周期，形成立体价格体系。

提问：尊敬的房姐你好，最近家中老人出门旅游，被旅游团忽悠去听上海临港周边养老地产项目，朋友也反映家中老人经常被盯上买养老地产、海景房，但是因为信息不对称，老人基本只相信百度和中介自导自演的微信群。那种我们一眼就能识别的骗局：激昂振奋的现场音乐、花钱雇的老业主当托现身说法、声泪俱下的表演、没有人口流入的鸟不拉屎的地方还承诺各种不切实际的“返本”、“分红”。他们不相信沈阳的价格洼地，不相信重庆的人口红利，甚至不看好北上广深的保值功能，只相信短期的市场波动，市场稍微动荡就风声鹤唳，只听小道消息和中介忽悠，恨不得拿自己的棺材本去投入然后做着面朝大海春暖花开的美梦。请问房姐，该怎样说服父母悬崖勒马？万分感谢！

回答：如果钱他们自己出，那你还是不要咸吃萝卜淡操心了。另一方面，你会惦记他们的棺材本吗？每个人内心对金钱的看重程度不同，特别是我们父母那一代。手里要有点余粮才能安心睡觉，不然总是睡不安稳。说白了这就是“安全感”。如果你实在要利益最大化，那首先应该解决父母安全感的问题，如果解决不了，不建议硬行劝说。父母不在乎子女飞得高不高，只在乎子女飞得累不累。反过来子女也不要老惦记着父母的棺材本，关心一下父母的内心，你已经多久没回家看ta了。赚钱的方式有1万种，但你父母的安全感却很难获得。最好的方案，你出钱，给父母买一套武汉的江/湖景房，父母的棺材本留着自己享乐。

提问：房姐你好，我想请教一下烟台的房势如何？山东省会济南现在房价已17000多，看了下烟台才8000出头，而且这几年报道，烟台经济发展势头还要强过济南，或者说二线城市里不限购的哪个城市适合投资，发展空间最大呢

回答：烟台已经涨过一波，烟台最大问题是主城区人口少，大量人口都在县市区，且历史库存全国排名前三大概率三年内平稳，投资换其他城市山东人建议直接在济南和青岛建仓，都可以操作破限购，远距离建仓，心力损耗巨大。

提问：什么叫抹房查？

回答：抹除房查记录，操作详见知识星球内部分享。

提问：房姐，我在北京有一套能变现400万的六环房子，南宁有套货款房，现在想给儿子在北京买房手上的钱在北京不够手付，想集中手上的钱在南宁投资一个好地段房，以我的名义在南宁买，本人在南宁已有一套未还完款的品质好的房，本人还能货出款来，等两年南宁房涨价后卖了做首付在北京给儿子买房，请问房姐可行吗？南宁有投资价值吗？南宁哪个地段有潜力？

回答：南宁放弃，不具备投资条件，涨幅不会如你意，有一套自住就行了。北京6环的房子变现足够买一套5环内上车盘了，趁现在北京还没有动静抓紧淘笋吧。

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