2021年鑫苑申请破产是真的吗（鑫苑负债率2021）

鑫苑置业2020年第一季度总收入同比下降73.2%；净亏损3910万美元

出品|每日财报

作者|何洛

近期，有媒体消息称，素有“房企第一美股”之称的鑫苑集团，其总裁李尚荣已从鑫苑集团离职，而后加盟广州雪松控股集团，而鑫苑集团总裁之位将由原中建七局董事长贺海飞接任。

值得注意的是，李尚荣于去年10月正式入职鑫苑，如今，不到一年李尚荣便与鑫苑分道扬镳，而在此之前，鑫苑集团总裁为张立洲，更早之前的总裁为王信琦，同样在未满三年的情况下离开。

在《每日财报》看来，在总裁频繁变动背后，凸显的是鑫苑集团的是无限焦虑。想依靠外援实现成功转型却欲求不满，求之不得。增收不增利的背景之下，2020年一季度的净亏损，又让负债高企的鑫苑集团流动性越发捉襟见肘。

转型求外援，总裁轮流转

公开资料显示，李尚荣于去年10月才正式入职鑫苑集团，任职时间不到1年；在他之前，鑫苑集团总裁为张立洲，更早之前的总裁是王信琦。

与张立洲及王信琦两位从万达转战鑫苑的“前任”不同，李尚荣在入职鑫苑集团之前一直带有的标签是金融而非地产。

不过三位总裁入职的时间，都处于鑫苑集团一心“求变”谋转型的重要节点。

2013年，鑫苑集团董事长张勇正推动鑫苑置业进行“组织再造、战略重构”。同年，鑫苑高调聘请前万达副总裁王信琦担任CEO。

据《每日财报》了解，在王信琦任职期内，彼时鑫苑集团确立了“高周转、高杠杆、高激励和轻资产”模式布局全国，业绩大幅增长。

公开数据显示，2013年~2015年，鑫苑置业营收分别为8.977亿美元、9.197亿美元、11.64亿美元，同比增速为-1.86%、2.45%、26.59%。然而鑫苑集团董事长张勇对这一成绩并不满意。

2016年，任职不到三年的王信琦离职，接任总裁一职的是同样来自万达的张立洲，这一阶段，鑫苑开启了全面推动国际化、产业化、智慧化发展的模式。不过在张立洲任职的3年时间里推出的一系列多元化业务对鑫苑的营收贡献极微，甚至处于仍在持续投入阶段。2019年6月，张立洲离职。

2019年9月李尚荣接棒总裁一职。在鑫苑集团之前，李尚荣曾任建设银行河南省分行党委书记、行长，此后加盟京东金融，任职京东金融副总裁、农村金融事业部总经理。

地产与金融向来不分家，而信托又常常与房地产相互依赖，当时，鑫苑集团的资金状况不容乐观，本想依靠金融大咖李尚荣有效解决这一问题。

但在李尚荣的短暂带领下，鑫苑集团业绩未见起色。虽然物业板块鑫苑服务(01895.HK)在去年10月份登陆港交所实现了资本版图的扩张，但地产方面鑫苑置业却在2019年却呈现了增收不增利、短债大幅攀升。

增收但不增利，负债高企流动性吃紧

除了总裁一职频繁变动引外界热议之外，鑫苑集团这几年的发展也是备受关注。

鑫苑集团于1997年在河南郑州创办,总部位于北京，目前集地产开发、产城运营、商业管理、物业管理等多元化业务于一体，其开发管理范围辐射北京、上海、天津、郑州、济南、西安等16座城市。

地产方面，鑫苑置业2019年全年业绩报告显示，期内总收入为24.83亿美元，同比增长11.95%；净利润为8303万美元，同比却减少21.63%；归母净利润为6834万美元，同比减少6.42%。

值得注意的是，在“增收不增利”的同时，鑫苑置业的合同销售额进一步缩水，2019年，其合同销售额约为21亿美元，同比2018年的约23亿美元下降6.2%。

另外，据鑫苑置业此前披露，2017年，其实现销售额24.66亿美元。由此可见，鑫苑置业的销售额已经连续两年下滑。

与此同时，年报显示，2019年其毛利为5.6亿美元，同比减少8.96%。与此同时，其毛利率与净利率亦出现下滑，2019年销售毛利率为22.57%，同比下降5个百分点；销售净利率为3.34%，同比下降1.4个百分点。

2020年一季度的业绩也不尽人意，鑫苑置业在2020年第一季度的总收入为1.258亿美元，而2019年第一季度的总收入为4.689亿美元，同比下降73.2%；净亏损为3910万美元。

鑫苑置业的流动性也不容乐观，自2013年以来，鑫苑置业经营活动现金长期处于净流出的状态，2017年短暂回正后继续净流出。截至2019年三季末，该公司经营活动现金净流出19.95亿元，主要由于销售回款减少。

在负债方面，2016年~2018年，鑫苑置业资产负债率分别为77.17%、84.08%、84.48%，2018年资产负债率排进上市房企前五，债务规模达到188.44亿元。据wind数据显示，截至2019年三季末，鑫苑置业资产负债率已攀升至90.01%。

由于多数债务是在2020至2021年集中到期，鑫苑置业已经连遭标普、惠誉两大评级机构下调评级，负债情况着实堪忧。此外，鑫苑置业旗下9家子公司的股权被全部质押融资，另有2家子公司部分股权被质押融资。

鑫苑服务发展失衡难以走出舒适圈

说回去年10月份登陆港交所鑫苑服务，2019年10月，鑫苑服务成功登陆港交所。这家脱胎于河南本土房企鑫苑置业的物管企业，也与多数母公司分拆上市型物企“命运”一般无二，业务存在对母公司的高度依赖。

根据2019年报显示，鑫苑服务期内实现全年营收5.34亿元，其中来自母公司鑫苑地产集团的收入为4.39亿元，关联方收入占比高达82.1%。可见其确实过度依赖母公司，自身造血能力不足。

据统计，鑫苑服务在管物业已分布到国内15个省、直辖市，35个城市。但就目前来看，鑫苑服务的战略布局并不均衡，五大核心区域的版图扩张中呈现出一定程度的区域失衡，尤以西南为甚。

基于高度依赖母公司鑫苑集团的原因，鑫苑服务的在管项目目前还是聚焦于河南一带，难以走出大本营的舒适圈。

更麻烦的是，鑫苑服务还官司缠身。数据显示，截至目前鑫苑服务企业主体鑫源科技服务集团有限公司，有多达700宗司法案件在身，裁判文书多达757封。其中多以服务合同、租赁合同、租赁经营合同纠纷等民事案件为主。

虽然物业服务公司服务纠纷比较常见，但如果案件宗数、金额较大积少成多，无论从企业形象还是资金状况，都将给鑫苑服务带来不可忽视的负面影响。

截止发稿前最新消息显示，贺海飞将接替李尚荣，担任鑫苑集团总裁一职。

据《每日财报》了解，贺海飞，1965年出生，陕西人，毕业于清华大学，高级工程师。1986年7月起，贺海飞历任中建八局安装公司技术员、分公司经理、中建八局机械化公司经理、副局长、党委常委、董事、副总经理。

2008年3月起，任中建七局有限公司董事长、党委书记；中国建筑股份有限公司副总经济师、中建方程投资发展有限公司董事长、党委书记。2018年，贺海飞离开体制内，加盟了贵州宏立城集团，负责境外业务。

这位即将到任的新总裁又能给鑫苑集团带来怎样的发展变化，《每日财报》将持续关注。

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