事情还要从今年大年初一说起

当我们的粉丝群还沉浸在抢红包的喜悦当中

突然出现了一个特别的求助红包

这位朋友随后发出的一整段提问

更是让群里炸开了锅

来看他的问题：

我买了三套公寓：2017年6月买了中泰南湖大厦44.7平米58万，2018年4月底买了海创绿谷无证，31平米60万，2018年5月有购置了桐庐江南镇悦城58平米62万。我是从老家按照月息壹分五厘借钱投资的。请问老师四个问题：第一，如何评价我的操作？第二，预估什么时候能有接盘侠？第三，会亏多少？第四，我现在怎么办？

（地产君备注：1分5厘是民间借贷的说法，在民间，是比较正常的利息行情，相当于年利率18%，即假设借款100万，月利息1.5万，年利息18万。）

当时，群友就这个问题炸开了锅，有人说他投资失误，有人说他胆大，更多人是希望他赶紧想办法退房或者维权。这个问题也出现在了本期楼市任我说的提问上，对此，浙江经视房产评论员张俊杰怎么看呢？

张俊杰：

我们做了那么多年的咨询，如果说评价这位观众的操作，我是想说：神一样的操作！再三强调去杠杆，这是这轮调整的最重要的原因，你在这个风口浪尖上加了这么重的杠杆，现在问我会不会有接盘侠？

这三个项目我从网上都查不到，绿谷它是无证的，你觉得你能卖给谁？我们再三强调不要去买无证的产品，这不是投资收益大小问题，这是底线，这是你本金安不安全的问题。

现在怎么办？你只能止损，赶紧出手，能有多少钱回来先多少钱，先去还给你借钱的那些人，剩下的亏的你后面再慢慢赚钱慢慢还。

（追问：可以看到他投资的房子户型是越来越小，那么对于投资客来说，也不一定买的户型越小就越好脱手？）

张俊杰：

原则上低总价的酒店式公寓相对好出手一点，因为低总价面向的人群更广。但是要考虑到其他方面，你要考虑未来的接盘侠在哪里，你是不是市区比较规范有产证的酒店式公寓，还有买酒店式公寓一定要算租售比，因为你后面的接盘侠也会算这个。

本期上榜任我说的还有六个问题，一起来看看。

问题二：

我老家在上虞，现在在杭州工作，杭州已经没有购房名额。今年过年回家，看到老家有很多新房子挺不错的，想问：现在返乡置业很流行，我应不应该在老家买套新房，给父母养老，老家的房子有也算投资价值吗。

张俊杰：

返乡置业是这两年会比较流行的，因为中国人的传统就是衣锦还乡。返乡置业它有一个重要的前提，是你在城市里赚到钱了，那你回去置业，作为孝敬父母以及改善居住环境，我肯定是赞同的。

我要讲的是，至少今明两年或者说在未来很长一段时间内，中央只要没有非常强烈的刺激政策，三四线城市还是比较困难的。这里面有几个原因，第一，中央前几年的去库存，它的一个大的背景政策已经结束了；第二，拆迁的红利也从去年截止了。这两块正是前两年需求最旺的购买力量。那么这两块减弱了之后，目前三四线城市的整体购买力是不足的。

所以你考虑清楚，你是什么样的心态，去做什么样的决定。

问题三：

我在重庆有两套房子，打算年后卖掉，看了这么多城市，还是喜欢杭州，不是因为亚运会，是因为相信亚运会带来的基建和地铁建设，同时杭州也充满活力。

张俊杰：

这位观众已经跳出了浙江，在全国范围布局，当然我们身边的一些投资朋友也经常会聊到这个话题。那么我想先恭喜这位观众，在重庆已经有两套房子，重庆在前两年的涨幅也比较好。

他看问题也比较准，其实亚运会给这座城市带来最核心的利好就三样：基建、城市管理水平提升、世界范围内的影响力。

但是我要讲，整个中国发展的房地产从东部沿海、一线城市，慢慢往西安、成都、重庆、武汉这条中国的中线在发展。成都在2017年的奢侈品消费总额已经第一次超过杭州，可以看到中部地区其实不缺乏购买力，是在等待一个崛起的机会。

那像这位观众，你既然这么喜欢杭州这座城市，你可以卖掉一套重庆的品质比较差的房子，留一套，欢迎来杭州置业。

问题四：我刚刚毕业，是杭州城西的小学老师。有房票，但钱只有小小几十万，母亲也有几十万的公积金，我买房是投资兼自住。像我这样的情况，有什么好的选择推荐？

张俊杰：

目前来讲，整个大城西沿着科创大走廊在发展，从三墩一直到城西一直到未来科技城一直到临安。

对于他来讲，整个闲林你是可以考虑的，靠近未来科技城的整个南湖区块也是可以考虑的。这里面购买有一个技巧，买郊区盘建议沿着地铁买，你沿着地铁去考察楼盘，这对于你将来的生活工作以及投资转手率会有很好的帮助。

那么目前来说就到南湖区块为止，因为他在城西上班的小学老师，他不可能发展到临安去，虽然有城际铁路，对他这样每天需要上班的人还是不太适合。

问题五：东湖板块的九龙仓君廷排屋怎么样？360万左右的性价比如何？还有没有其他的可以推荐？

张俊杰：

这个也没有其它更好的选择。一般来说买排屋我并不建议怀着投资的心态去买，特别是低总价的排屋。

第一，未来的流转率会比较低，就是你二手房挂出去会非常难卖，你在几年的时间内才能卖得掉，价格也不一定会涨到多少。第二，选择这些产品的时候，更要以自己自住的心态去选择。

问题六：

澄品高层如果45000/平米值得购买吗？对它的户型怎么评价，我看145平米还没有创世纪的139平米来得大？

张俊杰：

澄品是2019年杭州几个大的红盘之一。其实保利的户型一直以来在杭州是引领的，最早2009年、2010年的时候，下沙的保利max户型就让我印象很深，所以对于项目的户型。在规划允许的条件内，保利去做到最大的允许度，这一点毫无疑问。

为什么你会觉得还是创世纪的139平米户型更大呢？以前的规划相对来说会宽泛一点，它能够接受开发商用飘窗、用设备阳台来偷面积，来增加这个楼盘的性价比。但现在特别是从去年开始，规划非常严格，所以你现在去看杭州新亮相的楼盘，如果在2017年年底2018年拿的地，基本很难出现90平米三房的户型，一般要做到95-96平米。这个不是代表开发商的能力问题，是规划或者控规松紧所造成的。

那从品质来讲，我觉得澄品后面也有滨江、新希望、华侨城、华润这些合作伙伴，我想它应该对得起这个地块，对得起奥体百亿地王的价值。

问题七：

未来海岸和龙湖江与城，老师更推荐哪个？希望能够帮我分析一下。