二线城市标准（最新一线二线三四线城市2022）

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新周期新方向|“暴利”标签褪去房地产迎接新周期

许昌|不受户籍限制！住房公积金互认互贷开始执行！

基本面好转|12月百强房企销售同比降幅走阔

行业推测|“三道红线”要调，一线城市可能不再认贷？

市场追踪

新周期新方向|“暴利”标签褪去房地产迎接新周期

2022年对于房地产企业来说是“大浪淘沙”的一年。刚刚过去的2022年，全国百强房企销售业绩同比下降超40%，其中近9成百强房企累计业绩负增长，与之相对应的便是千亿房企数量减少至仅20家。

其中，百强房企销售总额约为7.6万亿元，同比下降41.3%；百强房企权益销售额约为5.36万亿元，权益销售面积约为3.37亿平方米，同比分别下降42.9%和48.1%；百强房企市场份额约39.3%，较上年下降12.3个百分点。

从上市公司的公告来看，在已披露年度销售目标的企业里，仅滨江集团、越秀地产达成了2022年业绩目标。综合中长期来看，房地产行业政策优化调整仍有空间。近期，南京、苏州等多个二线城市优化了购房限制政策；三四线城市也在跟进，比如1月4日，河南荥阳宣布暂停执行住房限购政策。

行业继续调整的同时，调控政策优化也不断涌现。此外，营收、利润的持续收缩，也倒逼房企寻求市场分化下的盈利机会。比如上海郊区一手房近期的去化有所加速，导致房企着力一线城市郊区项目营销，加速清盘速度。房企探索细分市场的路径逐渐明朗：2022年11月，部分一二线城市销售小幅回暖，而长三角核心城市韧性相对较强；而另一方面，在代建、物业管理等细分市场，房企也在持续进行探索。

1.房企重新洗牌

2021年以来，三道红线、贷款集中管理制度分别从需求端及供给端限制房企融资，叠加预售资金监管严格，房企资金流动性迅速萎缩。

在这一过程中，规模越小的房企降速越快。TOP10房企销售额均值为3107.7亿元，较上年下降33.1%；TOP11-30房企销售额均值为1035.0亿元，较上年下降45.5%；TOP31-50房企及TOP51-100房企销售额均值分别为519.4亿元和276.1亿元，同比分别下降50.2%和42.6%。

也有少数房企逆势而上，如华润、招商、建发、越秀、华发等央国企，以及部分优质民企如滨江、仁恒、万达、瑞安等。这些房企资金面、产品力水平较稳健，在这一轮洗牌中，做到了稳步提升行业排名。招商地产、华润、建发、滨江、绿城等等有余力的房企，正借着行业供给侧出清的时机，积极拿地，以提升后续产品利润率和市占率。

尽管政策面迎来宽松周期，房企经营现金流与融资现金流获得了不同程度的改善，但在调整中经历剧震的房企，也将迎来偿债高峰。根据银联信数据库统计来看，2023年1月、3月、4月，房企偿债压力较大，到期规模分别为1124.1亿元、917.62亿元和1155.3亿元。

我们看来，在信贷端政策不断支持下，房企有望平稳度过2023年上半年的偿债高峰。

2.迎接行业新周期

岁末年初，房企融资端政策利好不断释放，优质房企陆续获取发债、内保外贷等融资途径，行业开始进入修复阶段。

融资端最先迎来修复时机，其中回暖最快的是信用债融资。转折点在2022年10月，由于基数较低，政策支持力度大，房地产行业信用债融资在10月同比上升155.7%，环比下降17.5%，成为各渠道中修复最快的融资方式。整体来看，2022年房企信用债总发行量约为13.1万亿，同比增幅为4.4％。不过，曾经是房企主要融资渠道之一的境外美元债，自2021年10月花样年宣布美元债违约起，这一融资渠道接近停滞。

历经一年半的市场下行、行业出清，中央层面多部门发文定调房地产市场、提振市场信心，从信贷、债券、股权三方面“三箭齐发”，全面支持房企融资，纾困方向也从“救项目”扩大至“救项目、救企业”。

此外，习惯于在年底业绩冲刺的房企，也在这一时间段增加推盘频次、加大营销折扣力度，在一线城市，新房整体成交有小幅增长势头。

从成交情况来看，2022年12月重点30城新房供应、成交环比增幅分别为9%和18%。但单月同比依旧下降了34%，较11月扩大4个百分点。2022年房企一线城市销售额占比较2021年增加6.9个百分点至26.3%，市场需求支撑度较强；受疫情反复、高基数效应或项目停工等因素，部分二线城市成交降幅较大，因此二线城市销售额占比有所下降，但销售额贡献仍达到55%；三四线城市市场承压，2022年业绩贡献率为18.7%，较上年下降3.4个百分点。

从地区分布来看，长三角、粤港澳（内地）、京津冀三大城市群销售占比进一步提升，合计占比超6成。特别是长三角，对百亿房企销售额占比达到39.8%，粤港澳（内地）、京津冀城市群占比分别为15.1%和10.9%，三大城市群合计占比65.8%，且占比较上年进一步提升，分别增加1.1、1.3、0.5个百分点。

随着新一轮支持措施的实施，行业信心提升，房企销售情况将会发生明显改善。只有平衡安全与发展，才能迎接行业新周期。

银联信点评

我们认为在行业洗牌过程中，看好房地产行业复苏的原因包括一下几点：

一是当前市场的核心要点在于提振市场信心和经济的回暖，而促进“保交楼”有助于缓解市场观望情绪；针对“保交楼”，预计还会有更细化的政策出台，如多渠道筹集房地产纾困基金，争取国家政策性银行专项借款，鼓励地方国企/城投收并购烂尾项目，鼓励房地产的银行项目贷款展期等。

二是因城施策期待更多针对改善性需求的政策优化，助力稳市场、稳预期。如二三线城市放松限贷和限购，提升公积金贷款额度等。

三是高能级城市的改善性需求仍有释放空间，尤其是长三角区域及一线城市。

四是针对民企房企，鼓励其拓宽融资渠道，包括不限于股权融资、资产证券化、REITS等。

从政策执行城市来看，2023年会有需求端的政策调整会集中在核心二线城市以及一线城市。从城市轮动规律来看，低能级的城市主要受这些核心城市的辐射及外溢影响，只有这些城市启动，才能带动销售的整体稳定。从市场趋势来看，根据市场周期变化趋势，2023年上半年仍然会延续下行的趋势，预计在6-7月份市场触底回升，下半年将成为市场的转折点。

从目前整体投资战略来看，整体仍然偏向保守，尤其上半年，投资的主力仍然集中在央企及地方国企为主。我们预计，2023年三季度左右，房企新开工以及投资拿地会逐渐有起色；少部分民营企业、外资企业会在核心城市布局，某种程度上，一些民企在2023年也有战略扩张的机会。

政策聚焦

许昌|不受户籍限制！住房公积金互认互贷开始执行！

1月3日，许昌市住房公积金中心发布了《许昌市住房公积金中心关于“1+8郑州都市圈”住房公积金一体化协同发展有关事项的通知》。《通知》提到，都市圈内住房公积金实行互认互贷购房提取住房公积金不受户籍限制设立“跨域通办”服务窗口，自2023年1月4日起执行。

为深入贯彻国家区域协调发展战略，落实省委省政府有关决策部署，合理配置住房公积金资源，进一步方便住房公积金业务跨市域办理，助力郑州、许昌、开封、洛阳、平顶山、漯河、新乡、焦作、济源“1+8郑州都市圈”（以下简称都市圈）经济发展，根据都市圈各住房公积金管理中心签署的《“1+8郑州都市圈”住房公积金一体化协同发展合作协议》，现就有关事项通知如下：

一、都市圈内住房公积金实行互认互贷。都市圈内其他城市缴存职工在许昌购房申请住房公积金贷款时，在贷款金额、贷款利率、还款方式、还款期限方面以及在办理借款手续、房屋抵押登记、贷款发放方面享受许昌市缴存职工同等待遇。都市圈外城市缴存职工申请住房公积金异地贷款政策不变。

二、都市圈内购房提取住房公积金不受户籍限制。许昌住房公积金缴存职工在都市圈内其他城市购房的，可按照在许昌购房提取条件办理住房公积金提取业务，取消对提取申请人户籍限制。

三、设立“跨域通办”服务窗口。在各业务网点设立“跨域通办”服务窗口，方便都市圈内其他城市缴存职工跨市办理住房公积金贷款、购房提取等业务。

银联信点评

许昌此次的改革和之前南京出台的政策非常相似，都是依靠外地人口来解决当地的房地产销售难题，但我们认为，这种靠外地人口解决房地产销售问题的做法可能只对热门城市有较好的效果，但依旧不排除其推进销售的作用，是一种很好的探索性政策。

行业聚焦

年末冲刺|22年最后最后一月销售回暖

成交市场：12月22日-12月28日，32城成交面积478万方，环比+30.0%，同比-33.3%，16城成交面积109万方，环比-3.7%，同比-29.9%。

图表 1：32城土地成交面积图（万平方米）

库存情况：截止至12月28日，10大城市待售面积8891万方，环比-0.4%，同比+2.2%，去化周期为13.7月，环比增加0.6月，相比去年同一日增加2.4月。

土地市场：12月19日-12月25日，100大中城市合计供应土地建面491万方，环比上升5.53%，同比-45.5%。

图表 2：百城土地建设面积图（万平方米）

企业方面：百强房企12月单月权益销售金额5378.1亿，环比+22.2%，同比-30.0%，降幅比上月扩大7.0pct。从单月同比方面来看，保利发展、华润置地、绿城中国单月表现亮眼，权益销售金额同比分别为+36.6%、+7.5%和+27.5%。从全年累计来看，越秀地产、滨江集团、万达集团等房企实现累计正增，同比分别为+8.4%、+0.3%、+90.7%。

银联信点评

12月百强房企销售收官，作为加大供货、促销火热、工抵积极的传统销售旺月，12月单月权益销售金额环比+22.2%，同比-30.0%，降幅比上月扩大7.0pct，受疫情影响之下疲态尽显，全年累计销售同比-42.4%，降幅比上月收窄1.2pct。城市数据层面也有类似趋势，我们统计的32城12月1-28日新房成交面积同比-34.8%，降幅较11月扩大2.4pct。

因城施策方面，东莞暂停实行限购政策，重庆优化二套房认房认贷范围，郑州举办元旦、春节‘双节’促住房消费活动。当下正处于结束疫情的道路上，中央房地产支持政策已经更加积极，政策向市场传导也将更加有效，待两次探底完成，行业有望否极泰来，等待预期逐渐转变、销售逐步回暖。标的方面，我们认为优质央国企先于行业复苏，将充分受益于行业格局改善和盈利水平改善，同时建议积极关注优质混企民企信用逐步修复后拿地表现。

房地产风险提示

行业推测|“三道红线”要调，一线城市可能不再认贷？

我们推测首套认房认贷的政策可能会全面取消，其中可能会包括一线城市。其实已经很多地明确，对已结清首套房贷的居民，再买房可执行首套房贷款政策。而这些优化认房认贷政策的城市中，不少城市已经将首套房的首付比例从30%调整为20%。根据银联信数据库的统计来看，在广州，购房者在无房且放贷以结清的情况下，若想购买一个144㎡以上的房子，需要支付70%的首付。以目前的大趋势下来看，这明显是不符合政策总体的发展方向的。

二是三道红线，根据中国银行间市场交易商协会去年11月消息，龙湖、美的置业和金辉集团三家民企获得发债信用增进函，分别发了20、15、12亿中票。虽然当时交易商只披露了这3家房企，但接近100家民营房企都去申请了。可见大部分仍旧房企都处于资金紧张的状态。

对银行的启示

对于“三道红线”来说，也不太可能在短时间内迅速推出历史舞台，但我们推测，对于绿档房企的融资限制会全部放开，红橙黄上限会提高。也就是绿档企业可以多借钱，红橙黄也可以多借一些。

个人房贷方面，我们认为一线城市的首付比例在未来有极大的可能进行下调，但在下调后短时间内可能会再次回调，因为在二三四线表现状况都较差的情况下，为恢复市场活力增加市场信心，一线城市的改革最具有代表性。

在23年重点仍需放在处于绿档的房企和一线城市政策的变动。

产品介绍

《银行房地行业风险简报》是基于“银联信?房地产风险信息库”，每工作日报告房地产业务的重大风险信息，帮助银行从业人员在最短的时间里把握房地产业务领域中的重大风险信息。

“银联信?房地产风险信息库”是在构建“房地产业务风险全景图知识库”的基础上，每日密切关注影响房价相关要素的敏感性变化和房地产业务风险征兆、风险暴露个案等，就相关险源、险点、风险征兆、风险个案提供风险分析并入库发布预警。