城市格调质量怎么样，广州黄埔东区楼盘

“金九银十”收官，刚出炉的数据，10月广州市二手住宅整体网签6626宗和66.41万㎡，环比分别下降8.38%和7.40%，可谓冷淡。

尽然如此，广州东部的楼市行情还尚有余温，昨天小编一位许久不见的朋友就在线对小编提出了三连拷问：

曾经认为“过了科韵路就不是广州”的老广朋友居然都被“安利”了一波，那今天就必须好好唠唠关于“广州东现在还能不能买”的话题了。

高温不降旧改巨无霸“卷死”广州东？

广州东并非不降，但降的只是价格，而非热度。以黄埔新城为例，这个旧改大盘今年话题不断，在广州东部以“内卷”闻名，用“低价”抢占市场，一时间抢走了很多市场热度。如同小编那位朋友也正是听说了这个盘“平靓正”，所以心动。

平吗？今年端午期间，我们得知黄埔新城当时的吹风价是93㎡北向三房2.8-3.2万/㎡，南向三房3.2-3.5万/㎡；四房户型价格3.8-4.1万/㎡。据小编朋友日前问到的最新价格，虽有下降但仍维持在3字头，对于一个“真·广州东”的老黄埔临近地铁盘来说，这个价格的确不错，可以一看。

靓吗？万科的出品主打城市格调、小资温馨，与高贵典雅、奢定华宅不沾边，但是对于主打刚需的黄埔新城来说，恰恰是调性一致。

户型设计不用多说，装修风格总是能抓住年轻刚需购房群体的心。只不过实用率偏低一直都是万科的缺点，项目93方的三房户型，实用率才7成出头，确实鸡肋。而143㎡四房户型有四开间朝南，7.1米大阳台连接客厅和卧室，还做了双套房设计，让人眼前一亮。总体来说，户型设计不过不失，靓不靓见仁见智。

正吗？首先，万科的风格是“住宅未动，商业先行”，所以不必担心项目的配套，万科一向自带商业体。而且项目除了住宅，还打造了写字楼、酒店等综合体，总占地540万方，分11期开发。

其次，项目共规划11所学校，覆盖了从幼儿园到高中的教育年龄段。

另外，项目距离地铁13号线夏园站不到800米，未来这里还将和5号线东延段相连，成为换乘站。

这样看来，黄埔新城的确很“正”，也可以理解为何一直保有市场热度。但真的值得买？

超级大盘也有缺点投资or自住都要三思

小编这位朋友其实代表了很多持币观望的广州本地购房客。他们一般都是在市区有住宅，但抱有“投资不如买楼”的观念，一直关注楼市动态。由于生活习惯以及观念问题，往往他们都是会把目光放到一些热门的板块，例如近几年大热的广州东部。所以在听说“平靓正”的黄埔新城后，他们难免心动。但再深入问一下，原来她的需求是“投资为主，偶尔自住”，那就真的需要三思了。

（绿油油的一大片，一不小心就当韭菜了）

首先，从投资的角度出发，主要是看回报率和回报周期。黄埔新城基本入手门槛在300万左右，交楼是2年后。一般来说，新房目前拿到房产证是需要在收楼后1到2年左右，那么其交易周期就会拉得很长，起码要5年左右才可以出手。这样一来，回报周期长，目前“房住不炒”，以稳为主，难以出现暴涨的情况，而且300万左右的93方3房单位，实用率不高，在以后二手出售的时候不会太好卖，所以综合来看，投资回报率不会太高。

其次，计算出租回报率的话，300万的预算可以在市区某些地铁沿线区域买到60来方的二手楼梯楼，虽然是老破小，但租金方面未必会比黄埔新城93方的3房便宜。毕竟租房的主力军都是集中在市区的上班族，谁会花同样的价格租到通勤一个多小时的外围区域呢？再来，二手房现买现租，房产证即时到手，等黄埔新城两年后交楼的时候，市区二手房早已10万房租盈利在手，并可放盘出售。

（生活就是需要有烟火气）

第三，保值率方面。都知道限量的稀缺好货才保值，纵观这一年多的房价，外围跌跌不休，中心区虽然也有下滑但依旧坚挺。另外目前旧改脚步放缓，市区内很难再有大拆大建，核心地段的房子将会越来越少。但广州东还有大量的新盘在售，以黄埔新城为例，这种旧改超级大盘，未来将会有超过3万套住宅入市，体量太大，去化周期长，几年后想出手的时候，发现还有大量新房在售，价格也未必比二手高，很多新购房者宁愿去选择一手。参考亚*城、祈**村等超级大盘便可略知一二。

退一万步，自住的话，如果在广州市区有房的本地人，除非上班在东部，否则很难过去住。如果是首次置业的新广州人，仍需要等待2年收楼，还要等待周边配套成熟、汇聚人气。对比起所见即所得的市区二手楼，孰优孰劣，见仁见智。